인천지방법원 2025타경35487. 경기도 김포시 구래동 스위트엠아크라시티3차 7층 715호입니다. 감정평가서상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물의 7층에 자리합니다. 소유자 신춘광 명의로 2021년 2월 16일 소유권이전등기가 이루어졌고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 90,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 김포시 압류와 임의경매개시결정이 등기된 구조입니다.
이번 경매의 신청채권자는 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사이며, 경매개시결정 등기에는 양도 전 채권자로 우리은행이 기재되어 있습니다. 청구금액은 70,940,155원입니다. 기존 근저당권과 경매신청채권의 관계를 고려하면 채권양도 및 담보권 승계 관계를 원본으로 확인할 필요가 있지만, 등기상 선순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다.
흥미로운 점은 역시 가격입니다. 감정가 103,000,000원에서 현재 최저가 50,470,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 감정가 대비 49%라는 수치는 시세 대비 49%라는 뜻이 아닙니다. 오피스텔은 개별 호실의 임대수익, 공실 가능성, 관리비, 거래 유동성이 실제 매수가치를 좌우할 수 있습니다. 최근 실거래 수준을 확인하기 전에는 할인폭만으로 입찰 메리트를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35487 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-54 스위트엠아크라시티3차 7층 715호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 56 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 10층 건물 중 7층 715호 |
| 소유자 | 신춘광 (2021.02.16 소유권이전등기, 등기상 거래가액 133,139,000원) |
| 감정가 | 103,000,000원 |
| 최저매각가 | 50,470,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사 (양도 전: 우리은행) |
| 청구금액 | 70,940,155원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.16 우리은행 근저당권 · 채권최고액 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 임대관계 | 감정평가서상 미상 · 실제 점유 및 임대차 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당권 이후 압류는 소멸 구조
권리분석의 출발점은 2021.02.16 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 90,000,000원이고, 이 근저당권이 말소기준권리로 지정되어 있습니다. 낙찰 시 해당 근저당권은 배당 여부나 배당 부족과 관계없이 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2024.08.05 등기된 김포시 압류는 2024.08.16 해제로 이미 말소되었습니다. 2025.10.16 등기된 김포시의 후순위 압류 및 2025.12.29 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 따라서 현재 확인되는 등기상 권리만 놓고 보면 낙찰자가 승계할 선순위 담보권은 나타나지 않습니다.
② 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
이 물건은 감정가 103,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 50,470,000원입니다. 감정가 대비 가격은 크게 내려왔지만, 과거 소유권이전 당시의 거래가액 133,139,000원은 현재 시세를 직접 입증하는 지표가 아닙니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 103,000,000원 | 경매 감정평가 기준액 |
| 현재 최저가 | 50,470,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 등기상 과거 거래가액 | 133,139,000원 | 2021.02.16 소유권이전등기 · 현재 시세와 구분 |
| 현재 실거래 시세 | 미확인 | 동일 건물·유사 호실 거래 확인 필요 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 | 확인된 권리와 배당 추정 기준 |
현재 최저가로 낙찰되고 추가 인수 권리가 없다는 가정에서 입찰가와 인수액을 합친 실질취득 추정액은 50,470,000원입니다. 취득 관련 세금, 명도비용, 미납 관리비 등 부대비용은 별도로 고려해야 합니다. 중요한 것은 이 금액을 최근 실거래 시세 및 적정 임대수익과 대조해야 한다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,308,460원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 우리은행 | 90,000,000원 | 49,161,540원 |
| 채권 미배당 | — | 40,838,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | — | 0원 |
최저매각가 50,470,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 1,308,460원을 제외한 49,161,540원이 근저당권 배당액으로 계산됩니다. 채권최고액 90,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 40,838,460원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
배당액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 신청채권자는 우리은행에서 채권을 양수한 법인으로 기재되어 있으므로 실제 배당권자 및 채권양도·승계 관계는 별도 확인해야 합니다. 당해세, 압류 관련 조세채권의 법정기일과 우선순위, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 미배당액은 담보권 소멸 후 채무자에게 남을 수 있는 채무 문제이며, 이를 곧바로 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.
④ 회차별 배당 부족액 — 유찰될수록 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 50,470,000원 | 49,161,540원 | 40,838,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 35,329,000원 | 34,293,078원 | 55,706,922원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 24,730,300원 | 23,885,155원 | 66,114,845원 | 0원 |
현재 회차에서 근저당권 기준 미배당은 40,838,460원입니다. 추가 유찰로 매각가격이 35,329,000원이 되면 미배당액은 55,706,922원, 24,730,300원이 되면 66,114,845원으로 증가하는 시나리오입니다.
핵심은 채권자의 미배당 증가와 낙찰자의 권리 인수가 서로 다른 문제라는 점입니다. 현재 확인된 담보권 소멸 구조에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 미확인 임대차나 조세 관련 변수가 발견될 경우 별도의 재분석이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 양촌역(김포골드라인) 남동측 인근에 있으며, 주위는 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 전반적인 주위여건은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다. 실제 양촌역 접근 동선과 통근 수요는 현장 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 7층 오피스텔입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 강화유리 마감이고, 내부는 벽지·타일 마감, 새시창호 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 상·하수도, 난방, 위생설비, 엘리베이터, 화재 탐지·경보기 및 소화전 등이 설치된 것으로 조사되었습니다.
- 도로. 서측 약 23미터, 남측과 동측 약 12미터의 포장도로에 접하고 있어 도로 접근 조건을 확인할 수 있습니다.
- 토지이용. 준주거지역 및 김포한강신도시 지구단위계획구역에 해당하고, 성장관리권역·택지개발지구 등에도 포함됩니다. 공시지가는 2,275,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 관련 사항이 기재되어 있으므로 실제 매수인과 오피스텔 용도가 규제 대상에 해당하는지 확인해야 합니다. 규제의 적용 여부를 개별 호실에 일률적으로 단정할 수는 없습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 누수·설비 하자는 별도 현장 점검이 필요합니다.
- 환금성. 업무시설인 오피스텔은 매매 수요와 임대수요를 함께 확인해야 합니다. 이미 2회 유찰되었다는 사실을 고려해 동일 건물의 매물 적체, 거래 빈도, 공실과 임대료 수준을 살펴야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 검증. 스위트엠아크라시티3차의 동일·유사 호실에 대한 최근 12개월 실거래, 최신 거래, 면적과 층별 가격 차이를 확인하세요. 감정가가 아닌 현재 시장가격을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유 및 임대차 확인. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자, 전입 또는 사업자등록 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 등을 반드시 확인하세요. 대항력 판정이 불가능한 점유자는 권리위험이 없다고 단정할 수 없습니다.
- 조세채권 확인. 2024년 김포시 압류는 말소되었지만 2025년 김포시 압류가 등기되어 있습니다. 등기 소멸 여부와 별도로 실제 조세채권의 우선순위, 법정기일 및 배당 영향을 확인하세요.
- 채권양도 관계. 근저당권자는 우리은행으로 등기되어 있고, 경매신청채권자는 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사입니다. 채권양도 및 담보권 승계 관련 원본 서류를 대조하세요.
- 관리비 및 공실비용. 오피스텔은 공실 시에도 관리비 등 유지비용이 발생합니다. 공용부분 체납 관리비, 관리비 수준, 주차 이용 조건 등을 확인하세요.
- 임대수익 계산. 현재 임대료와 보증금, 예상 공실기간, 유지보수비 등을 조사하여 매수가격의 적정성을 확인하세요. 임대료가 확인되지 않은 상태에서 기대수익률을 임의로 설정하지 마세요.
- 실제 건물 용도 및 규제. 공부상 업무시설(오피스텔)인 만큼 이용 목적에 따른 세금과 법적 제한을 확인해야 합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 적용 여부도 원본 자료로 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 35,329,000원, 4회 유찰 시 24,730,300원이라는 가격 시나리오가 제시되어 있지만, 추가 유찰이나 해당 가격에서의 취득을 보장하는 것은 아닙니다. 가격 하락뿐 아니라 매각조건 변경 가능성도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각기일 공고를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 절반”보다 중요한 것은 실제 시세
김포 스위트엠아크라시티3차 715호는 감정가 103,000,000원에서 최저가 50,470,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 등기상 말소기준이 명확하고 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 점은 긍정적입니다. 현재 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 권리상 인수액 0원과 실제 저가 매수는 전혀 다른 이야기입니다. 임대관계는 미상이고 최근 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 두 차례의 유찰은 그 자체로 가격 경쟁력을 증명하지 않으며, 오피스텔의 임대수요와 재매각 가능성도 함께 검토해야 합니다.
또한 말소기준 이후의 김포시 압류에 관해 조세채권 우선순위를 확인해야 하고, 매각물건명세서와 현황조사를 통해 미확인 임대차 및 점유관계를 검증해야 합니다. 이 과정에서 선순위 대항력 임차인이나 별도 인수 문제가 확인된다면 실질취득 비용과 투자 판단은 달라질 수 있습니다.
결론은 ‘등기상 말소 구조는 양호, 가격 메리트는 미확정’입니다. 감정가 대비 할인율만으로 서둘러 입찰하기보다, 최근 거래가격과 실제 임대조건을 확인하고 인수위험을 재점검한 뒤 적정 응찰가격을 결정하는 편이 합리적입니다.
