인천지방법원 2025타경35487. 김포시 구래동 스위트엠아크라시티3차 7층 715호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 소유자는 신춘광이고, 2021.02.16. 설정된 주식회사우리은행 근저당 90,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 김포시 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 72,100,000원입니다. 권리 자체는 단순한 편이지만, 이 가격이 실제 시장가격보다 싼지는 별개의 문제입니다. 동일·유사 오피스텔의 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35487 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-54 스위트엠아크라시티3차 7층 715호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 56 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 제7층 제715호 |
| 소유자 | 신춘광 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 70,940,155원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.01.25. 대한토지신탁 명의의 신탁등기는 이후 말소됐고, 2021.02.16. 신춘광 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 90,000,000원이 말소기준입니다. 2024.08.05. 김포시 압류는 2024.08.16. 해제됐고, 2025.10.16. 다시 설정된 김포시 압류와 2025.12.29. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 비교는 보류
감정가는 103,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 72,100,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 70% 수준입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 50,470,000원, 3회 유찰 시 35,329,000원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,697,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 90,000,000원 | 70,402,200원 |
| 미배당 | - | 19,597,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 72,100,000원에서는 집행비용 1,697,800원을 제외한 70,402,200원이 근저당 채권에 배당되고, 채권최고액 90,000,000원 기준 19,597,800원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 김포시 구래동 양촌역(김포골드라인) 남동측 인근에 위치하고, 주위에는 동류형 업무시설·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 약 23미터, 남측과 동측 약 12미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적 1,722.3㎡, 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래를 직접 대조한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 평가돼 실제 점유자와 사용관계를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 근저당 채권최고액 기준 19,597,800원의 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 후속 회차. 2회 유찰 시 50,470,000원, 3회 유찰 시 35,329,000원이며 각 회차 미배당은 더 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 시세 확인이 먼저
이 물건의 핵심은 권리보다 가격 검증입니다. 2021.02.16. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 103,000,000원에서 1회 유찰돼 72,100,000원까지 내려왔습니다. 다만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 권리는 정리 가능하지만, 응찰 여부는 실제 오피스텔 시세와 점유관계를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
