인천지방법원 2025타경35572. 부천시 원미구 중동 ‘신일아르디세’ 9층 904호, 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 남궁일우이고, 2026.01.02 정아결의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다. 이번 사건의 말소기준권리는 2023.08.11 부천시 압류입니다. 이후의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차인의 점유입니다. 정아결은 임대차계약일 2022.05.18, 확정일자 2022.07.14, 주민등록·점유개시 2022.07.29로 확인되며, 말소기준일인 2023.08.11보다 앞섭니다. 2024.07.29에는 보증금 350,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않는 한 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35572 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1143 신일아르디세 9층 904호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 중동로254번길 64 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 · 15층 건물 중 9층 904호 |
| 소유자 | 남궁일우 |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 241,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정아결 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
말소기준은 2023.08.11 부천시 압류입니다. 그 뒤의 국세·지방세 압류와 2026.01.02 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 15번 주택임차권등기도 등기 자체는 말소기준 이후 권리이지만, 정아결의 전입·점유는 2022.07.29로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 소멸한다”는 이유로 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정아결 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 350,000,000원 | 2022.07.29 | 2022.07.14 | 2024.07.29 · 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
정아결은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡혀 있으며, 임차보증금은 350,000,000원 한 건입니다. 또한 강제경매 신청채권자 정아결과 임차권자 정아결이 동일인으로 나타나므로 임대차 관계와 청구원인의 원본 확인이 중요합니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 보증금 수준에 묶인다
이 사건은 최저매각가보다 실질취득을 봐야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 350,000,000원이 매각가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 돌아갈 배당은 줄고 매수인이 떠안을 미배당 보증금은 늘어납니다. 결국 총 부담액은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 241,500,000원 | 237,319,000원 | 112,681,000원 | 354,181,000원 |
| 2회 유찰(49%) | 169,050,000원 | 165,883,300원 | 184,116,700원 | 353,166,700원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 118,334,999원 | 115,878,309원 | 234,121,691원 | 352,456,690원 |
현재 회차의 실질취득 354,181,000원은 감정가 345,000,000원의 약 102.7%입니다. 2회 유찰 시에도 353,166,700원, 3회 유찰 시에도 352,456,690원으로 계산됩니다. 즉 표면 최저가는 241,500,000원 → 169,050,000원 → 118,334,999원으로 내려가지만, 낙찰가 하락분 대부분이 보증금 인수 증가로 바뀌는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 241,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,181,000원 |
| 1. 임차인 정아결 보증금(우선변제) | 350,000,000원 | 237,319,000원 |
| 2. 갑구 35번 강제경매 신청채권 · 정아결 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차보증금 중 112,681,000원이 미변제되어 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 임차인 배당액과 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 중 9층 904호입니다. 토지는 오피스텔·근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 입지. 부천시청 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔과 상업용부동산이 주를 이루는 상업지역입니다. 주변환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 북측에 길주로가 지나고 인근에 버스정류장과 신중동역이 있어 교통여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측·남측으로 중로, 서측으로 보행자전용도로에 접합니다. 토지는 평지·세로장방이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역(중동지구)·과밀억제권역에 해당하며, 공시지가는 6,549,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 급배수·위생·지하주차장·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가를 계산. 현재 최저가는 241,500,000원이지만 예상 인수 112,681,000원을 더한 실질취득은 354,181,000원입니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 2회 유찰 시 184,116,700원, 3회 유찰 시 234,121,691원으로 보증금 인수액이 증가하는 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 임차인 대항력 원본 확인. 임대차계약일 2022.05.18, 확정일자 2022.07.14, 전입·점유 2022.07.29, 임차권등기 2024.07.29를 등기부·현황조사·매각물건명세서와 대조하세요.
- 정아결의 이중 지위 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하므로 임대차계약, 보증금 지급자료, 집행권원과 채권 발생 경위를 함께 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당이 줄고 매수인 인수액이 증가할 수 있으므로 세금 배당순위를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소와 보증금 인수를 구분. 을구 15번 임차권등기가 매각으로 소멸해도 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “2.415억 낙찰”이 아니라 “3.54억 취득”으로 봐야 한다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 345,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 241,500,000원까지 내려왔습니다. 하지만 정아결의 보증금은 350,000,000원이고, 전입·점유일 2022.07.29가 말소기준 2023.08.11보다 앞섭니다. 현재 회차 배당 가정에서 보증금 중 112,681,000원이 남아 매수인에게 승계되므로 실질취득은 354,181,000원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득은 353,166,700원, 3회 유찰 시 352,456,690원으로 계산됩니다. 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금 인수가 커지기 때문입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 얼마나 낮아졌는가”가 아니라 “배당 후 얼마를 추가로 승계하는가”가 승부처입니다. 여기에 당해세 여부까지 확인해야 실제 인수액의 상한을 잡을 수 있습니다.
