인천지방법원 2025타경35572. 부천시 원미구 중동 신일아르디세 9층 904호 오피스텔입니다. 감정가 대비 최저매각가가 크게 낮아졌지만, 권리분석의 출발점은 낙찰가가 아니라 임차권등기와 매수인 인수 조건입니다. 임차인 정아결은 2022.07.29 전입·점유를 시작했고, 2022.07.14 확정일자를 받았습니다. 말소기준으로 지정된 2023.08.11 부천시 압류보다 앞선 임대차 관계입니다.

매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 15번 주택임차권등기가 명시되어 있으며, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 되어 있습니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소되는 것과 보증금 반환채무가 사라지는 것은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 보증금 인수

말소기준권리는 2023.08.11 부천시 압류입니다. 이후 국세·지방세 관련 압류와 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 설정된 근저당권 및 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 또한 2022.12.15 부천시 압류는 2023.07.27 해제로 말소되어, 현재 남아 있는 선순위 인수권리로 계산하지 않습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

정아결은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 임대차계약일은 2022.05.18이며, 을구 15번 임차권등기의 보증금과 강제경매 신청 청구액은 모두 350,000,000원입니다. 같은 임차인이 경매를 신청한 것이므로 보증금과 신청채권자 청구액을 별개의 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다.

② 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다

현재 최저매각가는 169,050,000원으로 감정가 345,000,000원의 49%입니다. 하지만 보증금 350,000,000원은 최저매각가보다 크며, 배당 이후 남는 보증금은 매수인에게 넘어갑니다.

유찰이 반복되어도 근본적인 취득 부담은 크게 줄지 않습니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 반대로 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 보증금 인수 조건이 유지되는 한 실질취득은 보증금 약 350,000,000원에 집행비용 등 변동분을 더한 수준에 머무릅니다.

실질취득 = 해당 회차 매각가 + 매수인 인수 보증금. 각 회차의 예상 배당 및 인수액을 적용한 계산이며, 집행비용·세금의 실제 확정액 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 실질취득 353,166,700원은 감정가 345,000,000원보다 높습니다. 다만 실제 시세를 판단할 수 있는 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가와의 비교만으로 시장가격 대비 할인 또는 고평가 여부를 확정할 수는 없습니다. 최저가 49%만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 169,050,000원 가정)

신청채권자 정아결의 청구액과 임차보증금은 동일한 350,000,000원 채권에 관한 것으로 중복 합산하지 않습니다. 정아결에게 임차인 우선변제 항목에서 165,883,300원이 배당되는 가정이며, 신청채권자 항목의 별도 배당은 0원입니다. 임차보증금 부족분 184,116,700원은 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시청 동측 인근 신일아르디세 오피스텔로, 주변은 오피스텔과 상업용 부동산이 주를 이루는 상업지역입니다. 주변 환경은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 북측 인근에 길주로가 지나며 버스정류장과 신중동역이 소재하여 대중교통 및 차량 접근 여건이 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 9층에 위치합니다. 급배수·위생설비, 지하주차장, 소방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 중심상업지역·방화지구· 지구단위계획구역(중동지구)·과밀억제권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 도로. 북측과 남측으로 중로, 서측으로 보행자전용도로에 접합니다.
• 환금성. 신중동역과 부천시청 인근 입지는 장점이나, 오피스텔은 주거용 사용 여부, 임대수요, 관리비, 건물 상태 및 금융조건에 따라 실제 거래 가능 가격이 달라질 수 있습니다. 최종 가격 판단에는 동일 건물의 최근 실거래 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 판단. 최저가 169,050,000원이 아니라 인수액을 더한 353,166,700원을 현재 회차의 취득 부담으로 보고 자금계획을 세워야 합니다.
• 임차권 인수 조건 확인. 을구 15번 정아결의 주택임차권등기 및 매각물건명세서의 미배당 보증금 인수 문구를 원본과 대조해야 합니다.
• 임대차 진정성 검토. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인이므로 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 점유 이력, 집행권원 등을 확인해야 합니다. 의심만으로 대항력 또는 보증금 채권이 무효라고 판단해서는 안 됩니다.
• 세금 압류 및 배당순위. 국세·지방세의 당해세 여부와 법정기일, 우선배당 가능성을 확인해야 합니다. 세금 우선배당이 발생하면 현재 예상 인수액과 달라질 수 있습니다.
• 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 인수 보증금이 증가하므로 실질취득은 약 350,000,000원 이상으로 유지됩니다. 단순히 최저매각가가 내려간다는 이유로 수익성이 개선되는 구조가 아닙니다.
• 시세 원본 확인. 신일아르디세 동일 면적·동일 용도의 최근 실거래, 실제 임대료, 공실 위험 및 취득 부대비용을 확인하고 실질취득과 비교해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기상 점유개시일과 실제 현재 점유 상태는 구분하여 확인해야 합니다. 현장 점유자 및 인도 가능성을 별도로 조사해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납과 관리사무소 확인 내역을 입찰 전에 점검해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기, 배당요구 및 세금 관련 자료를 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가보다 3.5억 보증금이 중요하다”

이 사건은 표면적으로 감정가 345,000,000원에서 최저매각가 169,050,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 하지만 임차인 정아결의 보증금 350,000,000원이 매수인에게 대항할 수 있고, 미배당액 인수까지 명시되어 있습니다.

현재 회차의 실질취득은 353,166,700원이며, 추가 유찰 시에도 보증금 미배당액이 증가하여 총 취득 부담은 보증금 규모에 가깝게 유지됩니다. 이는 감정가 345,000,000원도 웃도는 수준입니다. 실제 시세와 비교할 거래 근거 없이 저렴한 경매물건으로 평가할 수 없습니다.

더구나 임차인의 경매신청 경위와 국세·지방세 배당순위도 확인해야 합니다. 결론은 가격 메리트 보류, 임차권 인수위험 중대. 이 사건은 최저매각가의 할인율이 아니라 보증금 인수 조건과 실질취득 총액을 기준으로 접근해야 하는 물건입니다.