인천지방법원 2024타경16839. 인천 남동구 논현동 골드코스트호텔인천 1층 102호입니다. 데이터상 용도 라벨은 대지이나, 감정평가 이용상태는 카페로 이용 중이고, 건물 구조는 철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물 내 1층 102호입니다. 주위는 공장, 아파트, 호텔, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고, 호구포역 인근에 위치합니다.
권리의 기준점은 2018.02.07 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 결론은 “깨끗하다”로 끝나지 않습니다. 임차인 표에 전입신고일 미상·보증금 미상인 손대견 점유가 별도로 기재되어 있어, 이 부분을 단정하지 말고 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경16839 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현로26번길 46, 1층102호 (논현동,골드코스트호텔인천) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(대지) · 감정평가상 카페로 이용 중 · 15층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 이용선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 811,000,000원 / 278,173,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 482,985,408원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 하나은행 근저당
2018.02.07 주식회사하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 이용선 소유권이전이 있었고, 이후 2018.03.08 김영태 근저당권, 2024년 이후 가압류·압류·경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 보증금 합산 금지, 미상 점유 확인
보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 아래 표는 보증기관 중복신고가 아니라, 데이터에 나타난 임차인·점유 신고 내역입니다. 다만 같은 손대견 이름이 포함되어 있어 실제 점유 관계와 계약관계는 원본으로 대조해야 합니다.
| 임차인/점유자 | 부분 | 보증금 | 월세 | 전입/확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)제이디리조트그룹,손대견 | 골드코스트호텔 1층 102호 | 40,000,000원 | 3,000,000원 | 2024.03.25 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 손대견 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 |
보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력 有로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 표시했습니다. 확약서, 대항력 포기, 임차권등기 말소 관련 문구는 데이터에 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 278,173,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,694,422원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 600,000,000원 | 273,478,578원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 김영태 | 288,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 인천신용보증재단 | 26,664,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 17,543,379원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 15,008,613원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 947,215,992원 중 예상배당은 273,478,578원, 미배당은 673,737,414원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수는 배당표상 0원입니다.
④ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 278,173,000원 | 273,478,578원 | 673,737,414원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 194,721,100원 | 191,195,005원 | 756,020,987원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 136,304,770원 | 133,596,503원 | 813,619,489원 |
현재 최저가는 278,173,000원입니다. 그러나 배당 부족이 크고, 후순위 채권자들은 대부분 배당을 받지 못합니다. 이런 구조 자체가 매수인 인수로 바로 이어지는 것은 아니지만, 이해관계인이 많고 점유가 정리되지 않은 물건은 명도와 사실관계 확인 부담이 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 호구포역 인근입니다. 주위는 공장, 아파트, 호텔, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 매각물건명세서 비고와 감정평가 모두 카페로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 세장형이고 숙박시설, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 서측 약 15미터, 남측 및 동측 약 10미터 내외 도로가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(논현2), 과밀억제권역, 철도보호지구 등이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 “--”로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 손대견 점유 원본 확인. 매각물건명세서상 주거, 전입일 미상, 보증금 미상입니다. 대항력 여부와 보증금 존재를 반드시 확인해야 합니다.
- 카페 임차관계 확인. (주)제이디리조트그룹,손대견은 보증금 40,000,000원, 월세 3,000,000원, 전입 2024.03.25로 기재되어 있고 말소기준 이후라 대항력 없음으로 표시됩니다.
- 명도 난도 점검. 카페 영업 중 물건은 시설물, 원상회복, 영업자 점유, 주거 점유 여부가 얽힐 수 있습니다.
- 배당 부족 확인. 현재 회차 기준 미배당 673,737,414원입니다. 이해관계인들의 대응 가능성을 염두에 두어야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 점유 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “34% 최저가”보다 “미상 점유”가 먼저다
이 물건은 감정가 811,000,000원에서 278,173,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 싸 보입니다. 그러나 법원경매에서 싸 보이는 물건은 대개 이유가 있습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 말소 구조가 아니라, 손대견 주거 점유의 전입일·보증금 미상입니다. 이 부분이 해소되지 않으면 실질취득비용과 명도 리스크를 확정할 수 없습니다. 결론은 등기권리는 비교적 정리되지만, 점유 확인 전 공격 입찰은 보류입니다.
