인천지방법원 2026타경30033. 김포시 풍무동 웰라움퍼펙트시티 13층 1335호로, 감정평가상 방1·거실·주방·W.C 형태의 오피스텔로 이용 중입니다. 현 소유자 박찬민은 2022.03.28. 소유권이전등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 192,810,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 152,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 김포시 압류 등기가 이어졌지만 말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다. 따라서 권리상 핵심은 후순위 권리를 떠안는 문제가 아니라, 현재 126,000,000원이라는 가격이 오피스텔 시장에서 적정한지를 별도로 검증하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30033 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 943 웰라움퍼펙트시티 13층 1335호 · 도로명 경기도 김포시 풍무로 128 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 방1·거실·주방·W.C 등 |
| 소유자 | 박찬민 · 2022.03.28. 소유권이전 · 거래가액 192,810,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 135,418,603원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.28. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 152,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 별도의 임차인 보증금이나 대항력·우선변제권을 계산할 대상이 없어, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2022.03.28. 농협은행주식회사 근저당권이며, 이후의 김포시 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰은 확인되지만, ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 180,000,000원, 현재 최저매각가는 126,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰로 명목상 가격은 내려왔지만, 동일 건물이나 인근 오피스텔의 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 152,400,000원 | 123,436,000원 |
| 미배당 | - | 28,964,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 126,000,000원 가정 시 집행비용 2,564,000원을 제외한 123,436,000원이 농협은행주식회사 근저당 채권에 배당되고, 채권최고액 기준 28,964,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세가 있으면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 방1, 거실, 주방, W.C 구조입니다.
- 주위환경. 풍무사거리 북동측 인근으로, 주변에 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 부지 서측·남측은 광대로, 동측은 소로에 접하며 3면 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(풍무2)·고도지구 등으로 지정되어 있고, 토지 공시지가는 5,227,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 자료만으로는 126,000,000원이 실제 오피스텔 시세보다 싼지 판단할 수 없습니다. 동일 건물·유사 층·유사 면적의 최근 거래와 비교해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 당해세 확인. 김포시 압류가 존재했던 만큼 실제 지방세·국세의 종류와 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 배당표의 정확도를 높일 수 있습니다.
- 근저당 미배당과 인수 구분. 현재 회차에서 근저당 채권 기준 28,964,000원이 미배당되지만, 이는 곧바로 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 제시된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 용도 확인. 아파트가 아니라 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태와 실제 현황이 일치하는지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 세금 관련 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미정
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.03.28. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인도 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 이유로 가격까지 좋다고 볼 수는 없습니다. 현재 최저가 126,000,000원은 감정가의 70%이지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시세보다 낮은지 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “권리는 검토 통과, 가격은 실거래 확인 후 판단”입니다. 여기에 김포시 압류 관련 당해세 여부까지 확인한 뒤 최종 응찰 여부를 결정하는 편이 타당합니다.
