🏷️ 70% · 🧾 인수 0원 · 🏘️ 24세대 · 📉 1회 유찰
207,900,000원
인천지방법원 2026타경30078. 김포시 통진읍 서암리 프라임하우스 104동 4층 403호, 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕의 지하 1층·지상 5층이고 본건은 제4층 제403호입니다. 감정평가상 이용상태 역시 다세대주택으로 확인됩니다.
등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2023.02.15 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만 2023.03.15 신탁재산 귀속으로 말소되고, 같은 날 김만식 명의로 소유권이 이전됐습니다. 이어 설정된 경기남부수산업협동조합 채권최고액 241,200,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 삼성카드 주식회사·화양동새마을금고·서민금융진흥원의 가압류와 2026.01.12 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30078 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 서암리 767 프라임하우스 104동 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 57.28㎡ · 지하1층·지상5층 건물 중 4층 403호 |
| 소유자 | 김만식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 207,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 212,608,570원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.03.15 을구 1번 경기남부수산업협동조합 근저당권입니다. 이후의 가압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰 70%, 그러나 실거래 비교값이 없다
현재 최저매각가는 207,900,000원으로 감정가 297,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 만큼 표면상 할인폭은 커졌지만, 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 70%니까 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 총 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 207,900,000원 | 65,036,860원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 145,530,000원 | 126,533,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 101,871,000원 | 169,581,454원 | 0원 |
프라임하우스는 24세대, 사용승인일은 2023.01.19이고 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 하지만 실거래 금액이 확인되지 않는 상황에서는 경매 할인율 자체보다 실제 매매 호가·거래사례·점유상태를 입찰 전에 별도로 대조하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,710,600원 |
| 1. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 241,200,000원 | 204,189,400원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,290,292원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 화양동새마을금고 | 6,633,570원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,102,398원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 207,900,000원을 전제로 하면 집행비용 3,710,600원 후 근저당권자에게 204,189,400원이 배당되고, 이후 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 65,036,860원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통진초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지하1층·지상5층 건물의 4층 403호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 세로의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 교육환경. 서암리 767, 766-17은 통진초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 관련 토지는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역에 포함되며 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 824,400원/㎡이며, 토지는 평지의 부정형으로 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차 확인. 감정평가서의 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입시점, 보증금, 확정일자 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.03.15 경기남부수산업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 가압류 3건은 매각 소멸 구조입니다.
- 가격 대조. 현재 최저가 207,900,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 거래사례와 매물 가격을 대조해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 총 채권 미배당액이 65,036,860원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 부족 자체는 매수인 인수액과 동일하지 않으며, 현재 시나리오상 인수는 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 145,530,000원, 3회 유찰 시 101,871,000원으로 제시되어 있으므로 회차별 자금계획과 가격 상한을 미리 정해둘 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 실제 점유와 시세
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2023.03.15 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 권리가 단순하다고 곧바로 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 207,900,000원이지만 이를 검증할 실거래 금액이 확인되지 않고, 감정평가서에는 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 점유는 추가 확인이 필요한 유형으로 보는 것이 적절합니다.
