인천지방법원 2026타경30078. 김포시 통진읍 서암리 프라임하우스 104동 4층 403호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 297,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 207,900,000원, 감정가의 70%입니다. 권리의 기준점은 2023.03.15 설정된 경기남부수산업협동조합의 근저당권 241,200,000원입니다.
말소기준보다 뒤에 설정된 삼성카드 주식회사, 화양동새마을금고, 서민금융진흥원의 가압류와 2026.01.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 확인되지 않은 점유자에 대해 대항력이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30078 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 서암리 767 프라임하우스 104동 4층403호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 통진읍 조강로86번길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 · 지하1층, 지상5층 · 제4층 제403호 |
| 소유자 | 김만식 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 207,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 212,608,570원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.03.15 경기남부수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 종전 교보자산신탁주식회사의 신탁은 이미 말소되었고, 같은 날 김만식 앞으로 소유권이 이전되어 현재 단독소유로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 70%지만 실거래 기준은 없다
현재 최저매각가 207,900,000원은 감정가 297,000,000원의 70%입니다. 그러나 프라임하우스의 비교 실거래 금액은 확인되지 않았고, 단지 통계에도 최근 낙찰금액이 없습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
| 감정가 | 297,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 207,900,000원 |
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 단지 세대수 | 24세대 |
| 사용승인 | 2023-01-19 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.0회 |
③ 예상배당표 (매각가 207,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,710,600원 |
| 2. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 241,200,000원 | 204,189,400원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,290,292원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 화양동새마을금고 | 6,633,570원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,102,398원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 269,226,260원 중 204,189,400원이 배당되고 65,036,860원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통진초등학교 동측 인근으로, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕의 지하1층·지상5층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 세로의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 3필지 일단지의 부정형 토지이며 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 교육환경. 일부 필지는 통진초등학교 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있으며 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공시지가. 824,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임대관계가 미상인 만큼 전입세대·현장점유·확정일자 등을 직접 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2023.03.15 경기남부수산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 시세 직접 검증. 비교 실거래가 확인되지 않으므로 주변 다세대 매매·전세 사례와 개별 호수 상태를 별도로 조사해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 145,530,000원, 3회 유찰 시 101,871,000원으로 내려가지만, 시세가 확인되지 않은 상태에서 할인율만으로 적정가를 판단하면 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자의 미배당액이 커져도 이 자료의 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.15 근저당이 말소기준이고 이후 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이고, 가격 판단에 사용할 최근 실거래가가 확인되지 않는다는 점이 남습니다. 감정가 297,000,000원에서 한 차례 유찰되어 207,900,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 그것만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 근거는 부족합니다. 이 물건은 등기 권리는 통과, 점유와 가격 검증은 필수로 정리하는 편이 안전합니다.
