428,400,000원
인천지방법원 2026타경30109. 김포시 장기동 라베니체마치에비뉴6 2층214호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 홍종기는 2017.08.31. 매매를 원인으로 거래가액 681,600,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2018.02.27. 이뤄졌습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019.05.14. 설정된 관악농업협동조합의 채권최고액 516,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 우리은행 채권최고액 600,000,000원 근저당권은 같은 날 이미 말소됐습니다.
말소기준 이후에는 2026.01.19. 임의경매개시결정, 포항수산업협동조합의 80,000,000원 가압류, 2026.03.20. 경기신용보증재단의 20,000,000원 가압류가 이어집니다. 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 인수 부담은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있어, 등기상 권리와 별개로 실제 사용·점유 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30109 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2077-6 라베니체마치에비뉴6 2층214호 · 경기도 김포시 태장로 810 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 알루미늄시트지붕 2층 건물 내 2층214호 · 사용승인일 2018.01.26 |
| 소유자 | 홍종기 · 2017.08.31. 매매 · 거래가액 681,600,000원 · 2018.02.27. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 612,000,000원 / 428,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 516,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 2019.05.14. 근저당이 말소기준
2018.02.01. 주식회사알토란 명의로 소유권보존된 뒤 같은 날 주식회사생보부동산신탁 앞으로 신탁등기가 이뤄졌고, 해당 신탁은 2018.02.27. 말소됐습니다. 이후 홍종기 명의로 소유권이전됐습니다. 같은 날 설정됐던 우리은행 근저당권 600,000,000원은 2019.05.14. 해지로 말소됐고, 그날 새로 설정된 관악농업협동조합 근저당권 516,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다.
2026.01.19. 서울서남부농업협동조합(변경 전 관악농업협동조합)을 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐고, 같은 날 포항수산업협동조합 80,000,000원 가압류, 2026.03.20. 경기신용보증재단 20,000,000원 가압류가 뒤따랐습니다. 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 현재 70%지만 시세 우위는 단정 금지
감정가는 612,000,000원, 현재 최저매각가는 428,400,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 구간입니다. 하지만 이 사건에서 비교 가능한 실거래 기준가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낮아졌다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다.
현재 회차에서 등기상 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 기준액은 428,400,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가 시나리오는 299,880,000원, 3회 유찰 시 209,916,000원으로 내려가지만, 이 역시 시세 자료와 대조되지 않은 회차별 최저가격 변화일 뿐입니다.
③ 예상배당표 (매각가 428,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,684,000원 |
| 2. 근저당권 · 관악농업협동조합 | 516,000,000원 | 421,716,000원 |
| 3. 가압류 · 포항수산업협동조합 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 428,400,000원 가정 시 채권 총액 616,000,000원 중 421,716,000원이 배당되고, 194,284,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 6,684,000원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기김포경찰서 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·업무시설·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용. 근린생활시설로 이용 중이며, 위생설비·급배수설비·승강기설비·기계식주차장설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측과 동측으로 노폭 35m 및 13m 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 공시지가는 2,775,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구, 성장관리권역, 택지개발지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 건물 특징. 동측에서 보면 1층으로 보이고 서측에서 보면 2층으로 보이는 구조이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.05.14. 관악농업협동조합 근저당권 516,000,000원이 말소기준입니다.
- 선순위 말소 확인. 2018.02.27. 설정된 우리은행 근저당권 600,000,000원은 2019.05.14. 이미 말소된 상태입니다.
- 점유·임대관계 확인. 신고된 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준 확보. 현재 최저가 428,400,000원이 감정가 70%라는 사실과 별개로, 실거래 기준가격 없이 시세보다 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
- 상가 이용상태 확인. 현재 근린생활시설로 이용 중이며 실제 내부 상태와 사용 형태를 확인해야 합니다.
- 규제·도로 조건 대조. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 고도지구 등 감정평가서에 기재된 토지이용계획을 원본과 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 점유
이 물건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.05.14. 관악농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차에서 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다. 428,400,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득도 428,400,000원으로 동일합니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 1회 유찰된 감정가 70%이지만 실거래 비교값이 없어 시세 대비 우위를 확인할 수 없습니다. 여기에 근린생활시설이라는 용도와 감정평가상 임대관계 미상이 겹칩니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수위험보다 실제 점유·임대관계와 가격 검증이 입찰 판단의 핵심입니다.
