창원지방법원 2024타경114874. 김해시 관동동 1102-8 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 1층이 근린생활시설, 2·3층이 단독주택으로 이용되고 있고, 토지는 253.4㎡입니다. 소유자는 김선균입니다. 이번 사건과 일치하는 강제경매개시결정은 2024년 10월 28일 김재욱을 채권자로 등기됐으며 청구금액은 31,084,931원입니다.

말소기준권리는 2023년 3월 28일 설정된 주식회사우리은행 근저당권 552,000,000원입니다. 그 뒤의 서종희 근저당, 하나카드 가압류, 한은정 근저당, 경남신용보증재단·삼성카드·소상공인시장진흥공단 가압류, 국세 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시적으로 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항이 없는 것으로 기재돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 552,000,000원

핵심은 전재은의 임차관계가 말소기준보다 먼저 성립했다는 점입니다. 전재은은 2022년 3월 3일 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 말소기준인 우리은행 근저당은 2023년 3월 28일입니다. 따라서 전재은은 대항력 있는 임차인입니다. 임차권등기 자체는 2025년 4월 9일로 말소기준 이후지만, 그보다 앞서 갖춘 대항력은 별도로 봐야 합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 5명

전재은을 제외한 임차인은 모두 전입일이 2023년 3월 28일 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 김태훈의 보증금은 80,000,000원, 강채빈의 보증금은 150,000,000원이며 두 사람의 임차권등기도 말소기준 이후입니다. 이승목은 1층 전부를 점유하고 배당요구를 했고, 안혜성은 점유부분과 보증금이 확인되지 않은 상태지만 전입일 자체가 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다.

③ 가격 프레임 — 2회 유찰, 감정가의 49%

감정가는 1,107,013,600원, 현재 최저매각가는 542,437,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 제공된 회차 시나리오에서는 3회 유찰 시 379,705,900원(감정가 34%), 4회 유찰 시 265,794,129원 (감정가 24%)으로 내려갑니다.

④ 예상배당표 (매각가 542,437,000원 가정)

현재 매각가 가정에서 채권자 총 청구액은 1,107,405,187원, 채권자 배당액은 444,612,630원, 미배당액은 662,792,557원입니다. 전재은 보증금 90,000,000원은 전액 배당되며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.

⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 현재 제공 시나리오의 인수는 0원

제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 현재 자료상으로는 낙찰가가 내려간다고 전재은의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 대항력 인수형 구조가 나타나지 않습니다. 다만 매각 직전 실제 배당순위와 세금·최우선변제 변동은 다시 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 관동동 관동초등학교 남서측 인근으로, 주위는 율하카페거리와 각종 근린생활시설·주택으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 1층은 근린생활시설(상호: 정성순대), 2·3층은 단독주택으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 3층 건물이며 외벽은 화강석·스톤코트·징크판넬 마감, 창호는 새시창 구조입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·도시가스·화재발신기 설비가 있고 주택부분에는 난방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 대 253.4㎡, 평지·가로장방·소로한면이며 공시지가는 1,245,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없다고 평가됐으나, 매각물건명세서에는 1층 일부 15.36㎡ 증축 및 3층 내부 다락방이 기재돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전재은 배당 재확인. 현재 가정에서는 보증금 90,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원이지만, 실제 배당순위와 조세·최우선변제 변동을 매각 직전 확인해야 합니다.
• 점유관계 확인. 실제 임차인 5명의 현재 점유 여부와 각 층·호실의 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 안혜성 점유 확인. 점유부분과 보증금이 특정되지 않았으므로 현재 사용공간과 계약관계를 확인할 필요가 있습니다.
• 1층 영업상태 확인. 감정평가상 1층은 근린생활시설(정성순대)로 사용되고 있어 영업점 인도와 시설물 귀속 범위를 확인해야 합니다.
• 증축·다락 확인. 1층 일부 15.36㎡ 증축 및 3층 내부 다락방의 실제 상태와 매각 포함 범위를 현장·서류로 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 혼합용도 건물·토지의 실제 거래가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
• 일괄매각 확인. 토지와 건물이 함께 매각되는 구조이므로 토지 253.4㎡와 건물 사용현황을 하나의 수익·환금성 단위로 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건과 매각 직전 변동사항을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원은 확인됐지만, 가격과 점유는 별개다”

이 사건의 권리분석 포인트는 분명합니다. 말소기준은 2023년 3월 28일 우리은행 근저당 552,000,000원이고, 전재은은 그보다 앞선 2022년 3월 3일 전입·확정일자를 갖춰 대항력이 있습니다. 그러나 현재 최저가 542,437,000원을 전제로 한 배당에서는 전재은 보증금 90,000,000원이 전액 변제돼 매수인 인수는 0원입니다.

그렇다고 단순한 안전형 주거물건으로 보면 안 됩니다. 1층 근린생활시설과 2·3층 단독주택, 토지가 일괄매각되고 실제 임차인이 5명이며, 1층 일부 15.36㎡ 증축과 3층 내부 다락방도 확인됩니다. 감정가 1,107,013,600원에서 현재 49%까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 승부처는 혼합용도 물건의 실제 가치와 점유 정리입니다.