인천지방법원 2024타경543768. 주안동 69-26 토지와 철근콘크리트조 5층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 관리실·주차장, 2층부터 5층까지 숙박시설(생활형·원룸형 28개호), 지하 1층은 기계실·대피소입니다. 그런데 매각물건명세서 비고에는 현황조사서상 “공부상 숙박시설이나 현황상 다가구건물”이라고 적혀 있어, 일반 아파트처럼 권리만 보고 끝낼 수 있는 물건은 아닙니다.
권리의 기준은 단순합니다. 2022.02.16 접수 제48065호 인천수산업협동조합 근저당권 10,000,000원이 말소기준권리이고, 2024.07.05 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 반면 같은 날 근저당 설정 직후 접수 제48066호로 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 들어가 있고 신탁주의사항까지 부기되어 있으므로, 입찰 전에는 신탁원부 제2022-9989호의 목적·관리·처분 조항을 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경543768 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 69-26 · 인천광역시 미추홀구 경원대로851번길 40 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 관리실 및 주차장 · 2층-5층 숙박시설(생활형·원룸형 28개호) · 현황조사상 다가구건물 |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 · 사용승인 1998.02.03 · 토지 278.1㎡ |
| 등기상 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 2,254,959,000원 / 1,104,929,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천수산업협동조합 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 근저당은 단순하지만 신탁원부 확인은 필수
말소기준은 2022.02.16 인천수산업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 홍세은 앞으로 소유권이전이 된 뒤 근저당이 설정되고, 이어 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 접수됐습니다. 경매개시결정은 2024.07.05로 말소기준보다 뒤입니다. 배당 시뮬레이션상 근저당권자는 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 10,000,000원 전액 배당되며 미배당은 없습니다.
② 임차인 분석 — 9명 모두 말소기준 이후 전입
조사된 실제 임차인은 9명입니다. 모두 말소기준일 2022.02.16보다 뒤에 전입신고가 되어 있어 이 사건 기준으로는 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않은 점유자라도 선순위 대항력 임차인으로 보아 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 관계, 보증금 규모는 별도로 확인해야 하며 예상배당표 역시 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전성호 | 201호 | 2023.04.03 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이용호 | 205호 | 2022.06.22 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이상현 | 205호 | 2022.12.08 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 강다연 | 302호 | 2022.03.31 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박재혁 | 601호 | 2024.05.29 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 신윤수 | 603호 | 2022.06.28 | 없음 | 미상 | 0원 |
| CUIWEIYANG | 502호 | 2023.06.02 | 없음 | 미상 | 0원 |
| SHAN SAUJUAN | 501호 | 2024.04.29 | 없음 | 미상 | 0원 |
| PIAO ZHENGYUN | 501호 | 2024.04.29 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 가격 구조 — 감정가 49%라도 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가는 2,254,959,000원, 현재 최저매각가격은 1,104,929,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 하지만 이 사건은 비교 가능한 실거래 수치로 가격 수준을 검증할 근거가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 식의 판단은 금물입니다. 이 물건의 실질취득가는 인수액이 0원이므로 현재 회차에서는 1,104,929,000원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 1,104,929,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 773,450,300원 | 10,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 541,415,210원 | 10,000,000원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,104,929,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 13,449,290원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 인천수산업협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,081,479,710원 |
현재 회차에서는 인천수산업협동조합 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표·명세서 기준)
- 입지. 석바위시장역 북서측 인근으로 상업시설, 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 인천지하철2호선 석바위시장역과 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 관리실 및 주차장, 2층-5층은 숙박시설(생활형·원룸형 28개호), 지하1층은 기계실 및 대피소로 이용 중입니다.
- 현황 차이. 매각물건명세서에는 현황조사상 공부상 숙박시설이나 현황상 다가구건물이라고 기재되어 있습니다.
- 층 표기. 감정평가서상 4층을 5층으로, 5층을 6층으로 표기한 사항이 명세서 비고에 적시되어 있습니다.
- 1층 면적. 공부상 숙박시설(안내실) 49.84㎡·주차장 100.16㎡이나 리모델링 후 현황은 숙박시설(안내실) 33.75㎡·주차장 116.25㎡입니다.
- 토지. 278.1㎡ 대지, 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 공시지가는 1,953,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 도로에 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2022-9989호에서 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 조항을 등기사항증명서와 함께 대조하세요.
- 임차인 9명 재확인. 모두 후순위 전입으로 대항력은 없지만, 실제 보증금·확정일자·배당요구 및 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 여러 호실에 점유자가 존재하는 구조이므로 낙찰 후 인도·명도 절차를 단일 점유 물건처럼 보지 말아야 합니다.
- 용도 확인. 감정평가 이용상태는 숙박시설 28개호이고 명세서에는 현황상 다가구건물 표현이 있습니다. 운영 목적에 맞는 인허가·현황을 현장에서 대조하세요.
- 층·면적 현황. 감정평가 층 표기 오류와 1층 리모델링 후 면적 차이를 확인하고 현황도면과 공부를 직접 맞춰보세요.
- 입찰보증금. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금이 통상적인 조건과 달리 최저매각가격의 20%입니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 숙박시설·다가구형 자산의 실제 거래·수익성을 별도로 검증하세요.
- 배당 한계. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표는 참고치로 사용하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리축은 비교적 명확합니다. 2022.02.16 인천수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 9명의 임차인은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 그 다음입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 시장가격 비교 근거 없이 이를 곧바로 ‘반값 매물’로 볼 수는 없습니다.
더구나 등기상 신탁, 숙박시설과 현황 다가구건물이라는 표현 차이, 실제 9명 점유, 1층 리모델링 면적 차이, 감정평가 층 표기 오류, 그리고 최저매각가격의 20%인 특별 입찰보증금이 동시에 존재합니다. 결론은 권리상 인수위험은 낮지만, 운영·점유·신탁·현황 확인 난도는 높은 물건입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수 자체가 아니라, 이 복합적인 현황을 실제 가치로 환산할 수 있느냐에 있습니다.
