인천지방법원 2024타경550681. 사건 용도는 도시형생활주택으로 분류되어 있지만, 감정평가 이용상태는 공부상 판매시설(상점)이고 기준시점 현재 영업을 하지 않는 공실입니다. 위치도 청라 스퀘어7의 지1층 비176호입니다. 따라서 아파트나 일반 주택처럼 환금성을 가정해서는 안 되며, 실제 이용 용도와 지하 상업시설의 수요를 별도로 확인해야 합니다.
권리구조 자체는 상대적으로 단순합니다. 2018.03.21 설정된 주식회사우리은행 근저당권 468,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 남아 있는 압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 입찰 전 현장 점유관계 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경550681 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라루비로 76, 지1층비176호 (경서동,청라 스퀘어7) |
| 사건 용도 | 도시형생활주택 |
| 감정 이용상태 | 공부상 판매시설(상점) · 기준시점 현재 공실 |
| 소유자 | 이은영 2분의 1 · 탁성우 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 696,000,000원 / 57,319,000원 |
| 유찰 / 현재 비율 | 7회 / 감정가의 8.24% |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유제십오차유동화전문 유한회사 / 397,933,950원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.03.21 근저당
말소기준권리는 2018.03.21 주식회사우리은행 근저당권으로 채권최고액은 468,000,000원입니다. 이후 등기된 국·서초구 압류, 롯데카드주식회사·하나카드주식회사· 주식회사하나은행 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
임차인 신고내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 되어 있습니다. 이름·보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자를 임의로 대항력 있는 임차인이라고 볼 수는 없지만, 지하 상업시설의 실제 점유·영업 여부는 현장 확인과 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
② 가격 판단 — 8.24%라고 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 57,319,000원, 감정가는 696,000,000원이며 7회 유찰된 상태입니다. 수치만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 지1층 판매시설(상점) 공실입니다. 동일 용도의 최근 실거래 가격으로 현재 최저가가 검증되지 않았으므로, 감정가 대비 낙폭만 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
다음 회차 시나리오는 8회 유찰 시 40,123,300원, 9회 유찰 시 28,086,310원으로 내려갑니다. 그러나 회차가 더 진행될수록 가격이 낮아지는 동시에, 이미 7회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 환금성 경고로 읽힐 수 있습니다. 따라서 응찰 여부는 단순 할인율이 아니라 현장 공실 상태와 임대·매매 수요를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,319,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,431,742원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 468,000,000원 | 55,887,258원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 27,088,846원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드주식회사 | 31,364,995원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사하나은행 | 53,580,792원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 580,034,633원 중 현재 회차 예상배당은 55,887,258원이며, 미배당액은 524,147,375원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 청라동 소재 인천해양경찰서 남측 인근이며, 주위에 아파트와 근린생활시설, 상업용·업무용 건물이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 현재 이용. 공부상 판매시설(상점)이며 기준시점 현재 영업을 하지 않는 공실입니다. 창호 부분은 가림막으로 가려져 있습니다.
- 건물. 건축물사용승인일 2018.02.14, 철근콘크리트구조 6층 건물 내 지1층 비176호입니다. 공용 위생시설·상하수도·승강기·소화전·화재경보설비가 있습니다.
- 도로. 건물이 소재한 부지 서측으로 폭 약 30m 내외의 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 공시지가는 3,010,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 7회 유찰과 지하 판매시설 공실이라는 조합은 낮은 최저가와 별개로 재매각·임대수요 확인이 필요한 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도부터 확인. 사건 분류는 도시형생활주택이지만 감정평가 이용상태는 판매시설(상점)입니다. 건축물대장·집합건축물대장과 실제 사용 가능 용도를 원본으로 대조하세요.
- ‘8.24%’ 착시 경계. 감정가 대비 최저가 비율은 낮지만 동일 용도의 실거래 기준 시세 검증이 선행돼야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현재 영업을 하지 않는 상태이고 창호가 가림막으로 가려져 있으므로 내부 상태와 실제 사용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·전입 및 사업자 점유 관련 원본을 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당순서에 영향을 줄 수 있으므로 교부청구와 법정기일을 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 이후 압류·가압류의 말소 여부, 경매개시결정 및 채권 양도관계를 등기부 최신본에서 확인하세요.
- 환금성 검증. 지하 판매시설의 임대료·공실률·실제 매매사례와 동일 건물 내 상가의 영업 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 7회 유찰의 이유를 확인해야 한다
이 사건의 권리구조만 보면 말소기준권리가 명확하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아닙니다. 감정평가상 이 호실은 지1층 판매시설(상점) 공실이고 이미 7회 유찰됐습니다. 최저가 57,319,000원이 감정가 696,000,000원에 비해 크게 낮아졌다는 사실만으로는 시세 대비 저가 여부를 입증할 수 없습니다.
권리 인수는 낮고, 환금성 리스크는 높습니다. 실제 임대수요와 매매사례가 확인되지 않은 상태에서 할인율만 보고 들어가기보다는, 왜 7회까지 응찰이 이어지지 않았는지 현장과 시장에서 먼저 답을 찾는 것이 이 사건의 핵심입니다.
