의정부지방법원 2025타경62436. 고양시 덕양구 지축동 ‘리더플렉스블루’ 1층 113호 근린시설입니다. 감정평가상 이용 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 7층으로 2023.03.17. 사용승인됐습니다. 현재 소유자는 농업회사법인한아푸드시스템주식회사로, 2023.10.17. 거래가액 856,585,800원에 소유권을 취득했습니다.
같은 날 경주시수산업협동조합이 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 다수의 가압류와 고양시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 권리 소멸과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 동일 상가의 최근 실거래 비교자료가 없어 450,310,000원이 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 근린상가는 주거용 집합건물보다 임대수익·공실·업종·가시성에 따라 가격 편차가 크므로, 유찰률만으로 저가 매수라고 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62436 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-1 리더플렉스블루 1층 113호 · 도로명주소 경기도 고양시 덕양구 지정로 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 7층 · 2023.03.17. 사용승인 |
| 소유자 | 농업회사법인한아푸드시스템주식회사 (2023.10.17. 소유권이전 · 거래가액 856,585,800원) |
| 감정가 / 최저가 | 919,000,000원 / 450,310,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경주시수산업협동조합 / 3,085,573,232원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.17. 경주시수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,600,000,000원 · 공동담보목록 제2023-1031호 |
| 매각기일 | 2026.06.04. |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2023.10.17. 설정된 경주시수산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 등기된 가압류·압류와 경매개시결정은 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 공동담보목록 제2023-1031호에 포함되어 있고 채권최고액이 3,600,000,000원으로 감정가보다 크며, 현재 회차에서도 매각대금 대부분이 이 근저당권자에게 배당됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 호수 불일치 확인
신고된 실제 임차인은 서지형 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 점유 부분은 114호, 47.38㎡로 기재되어 대상 물건인 113호와 호수가 다릅니다. 보증금은 30,000,000원, 월세는 1,700,000원이고, 신고일은 2024.07.27., 배당요구일은 2025.03.24.입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 신고일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서지형 | 114호, 47.38㎡ | 30,000,000원 / 1,700,000원 | 2024.07.27. | 2025.03.24. 접수 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
신고일이 말소기준권리 설정일인 2023.10.17.보다 늦으므로 데이터 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않더라도 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권 여부는 알 수 없으며, 현재 배당표도 임차인의 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로는 부족하다
감정가는 919,000,000원, 현재 최저매각가는 450,310,000원으로 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리 기준 실질취득액도 450,310,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 이 가격이 주변 시세나 수익가치보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
감정평가상 조사대상 110호부터 114호까지는 제1종근린생활시설 소매점이며, 본건(1)부터 본건(4)은 공실, 본건(5)은 ‘듀펫러브도그’ 반려용품 무인판매점으로 영업 중이라고 조사됐습니다. 대상 113호의 실제 점유상태는 임차인 기재 호수와 함께 현장 대조가 필요합니다. 공실 여부와 임대료 실현 가능성은 상가 가치에 직접 영향을 줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 450,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,903,100원 |
| 1. 근저당 · 경주시수산업협동조합 | 3,600,000,000원 | 443,406,900원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 987,837,938원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 380,664,020원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 356,145,166원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 79,200,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 62,942,230원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경기신용보증재단 | 195,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국무역보험공사 | 136,875,060원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 230,667,939원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 39,706,108원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 47,801,624원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,435,581원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 한국농수산식품유통공사 | 14,051,538원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 12,150,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 6,651,477,204원 중 443,406,900원이 배당되고, 6,208,070,304원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 미배당 후순위 채권은 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축역(3호선) 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트단지·오피스텔·공원·상업시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지축역이 있으며, 근거리 간선도로를 통한 인접 도시 이동이 무난합니다.
- 건물·설비. 2023.03.17. 사용승인된 지하 3층·지상 7층 건물로, 소화전·화재탐지설비·승강기·주차장을 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 동측 약 35m, 서측 약 12m, 남측 약 10m 포장도로에 접하고 북측은 약 10m 보행자 전용도로로 이용됩니다.
- 용도지역. 준주거지역·고양지축지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현황 한계. 현장조사 당시 이해관계인의 협조를 얻지 못해 공부와 외관상 가능한 범위에서 조사됐습니다.
- 공부 차이. 현장조사에서 포착된 특이사항은 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 113호 직접 점유 확인. 임차인 자료에는 114호가 기재되어 있으므로 113호의 실제 사용·공실·영업 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 보증금 30,000,000원·월세 1,700,000원은 114호 신고 내용입니다. 이를 113호 수익가치로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 공동담보목록 확인. 경주시수산업협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2023-1031호와 다른 담보물의 경매 진행 상황을 대조하세요.
- 가격 상한 설정. 실거래 비교가 없으므로 감정가 대비 할인율 대신 실제 임대료·공실률·관리비·부가세·취득비용을 반영한 수익가치로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당요구·최우선변제 확인. 서지형은 2025.03.24. 배당요구를 했으나 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다.
- 명도 범위 확인. 대항력 인수는 없더라도 실제 점유자가 있으면 인도·퇴거 협의와 영업시설 정리 문제가 발생할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·공동담보목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격 확신도 0은 아니다”
이 물건은 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2023.10.17. 경주시수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 신고 임차인은 기준일보다 늦어 대항력이 없으며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격과 점유에서는 보수적으로 봐야 합니다. 2회 유찰로 최저가가 450,310,000원까지 낮아졌어도 비교 실거래가 없어 시세 대비 저렴하다고 말할 근거가 없습니다. 더구나 대상은 113호인데 임차인 점유 부분은 114호로 기재되어 있습니다. 권리상 인수는 없지만, 가격 검증과 현장 점유 확인이 끝나야 입찰 판단이 완성되는 상가입니다.