15,411,000원
인천지방법원 2024타경551219. 부평한라비발디 18층 1813호, 감정 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 표면상 숫자는 강렬합니다. 감정가 131,000,000원이 6회 유찰돼 최저매각가가 15,411,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 할인율이 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에는 임차권자 하수지의 보증금이 135,000,000원으로 명시되어 있고, 전입·점유일 2021.11.19는 말소기준 가압류 2023.07.31보다 앞섭니다.
따라서 을구 1번 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도, 임차인이 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 677,398원을 제외하면 배당 가능한 금액은 14,733,602원입니다. 이를 선순위 임차보증금에 배당하면 남는 보증금은 약 120,266,398원이고, 최저가와 합한 실질취득은 약 135,677,398원입니다. 즉 실질 부담은 감정가보다 약 4,677,398원 높은 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경551219 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 대정로 7, 18층1813호 (부평동, 부평한라비발디) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 18층 1813호 · 22.266㎡ 전부 · 철근콘크리트구조 27층 건물 |
| 소유자 | 김성욱 · 2021.11.10 소유권이전 · 거래가액 158,172,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 15,411,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 제이비우리캐피탈주식회사 / 35,784,522원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.31 갑구 3번 가압류 · 인천신용보증재단 · 43,598,912원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하수지 | 18층 1813호 22.266㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.19 | 2021.11.03 | 135,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
하수지는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 2024.09.12 배당요구가 접수되어 있고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 최저매각가가 보증금에 크게 못 미치므로, 배당요구를 했다는 사실만으로 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다.
③ 실질취득 — 최저가가 내려갈수록 인수액이 커진다
현재 회차 매각대금 15,411,000원에서 집행비용 677,398원을 제외하면 14,733,602원이 남습니다. 선순위 임차보증금에 이 금액이 배당된다고 보면 보증금 135,000,000원 중 약 120,266,398원이 미배당으로 남습니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 15,411,000원 | 6회 유찰 · 감정가의 11.76% |
| 집행비용 | 677,398원 | 매각대금에서 우선 공제 |
| 임차인 배당 가능액 | 14,733,602원 | 현재 회차 기준 |
| 미배당 보증금 | 120,266,398원 | 매수인 인수 추정액 |
| 매수인 실질취득 | 135,677,398원 | 낙찰가 + 미배당 인수 |
④ 예상배당표 (매각가 15,411,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 677,398원 | - |
| 1. 임차권자 · 하수지 | 135,000,000원 | 14,733,602원 | 120,266,398원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 43,598,912원 | 0원 | 43,598,912원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 16,398,112원 | 0원 | 16,398,112원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 16,277,296원 | 0원 | 16,277,296원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
임차인의 전입·점유와 확정일자가 말소기준권리보다 앞선 점 및 매각물건명세서의 미배당 잔액 인수 문구를 반영한 현재 회차 추정입니다. 압류·세금의 실제 배당순위와 금액은 매각기일 전 원본 배당관계 서류를 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰될수록 채권 부족도 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 15,411,000원 | 14,733,602원 | 61,540,718원 |
| 7회 유찰 시 | 10,787,700원 | 10,193,521원 | 66,080,799원 |
| 8회 유찰 시 | 7,551,389원 | 7,015,464원 | 69,258,856원 |
신청채권자 청구액은 35,784,522원이지만 현재 회차와 7회·8회 유찰 시나리오 모두 신청채권자 배당액은 0원으로 제시되어 있습니다. 채권자 총 청구액 76,274,320원에 비해 매각대금이 매우 작고, 여기에 선순위 임차보증금 문제까지 겹쳐 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 27층 건물의 18층 1813호입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평시장역 동측 인근. 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측·북측·북동측으로 노폭 약 25m·30m·6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 업무용, 토지면적 4,718㎡, 공시지가 6,926,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 15,411,000원이 실제 취득원가가 아닙니다. 미배당 임차보증금까지 합친 총부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 보증금 135,000,000원 확인. 등기부 임차권등기와 매각물건명세서의 임대차계약·전입·확정일자 및 인수 문구를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당액 확인. 현재 회차에서 임차인에게 실제 얼마가 배당되는지에 따라 매수인의 최종 인수액이 결정됩니다.
- 세금 압류 확인. 2025.06.12 부평구 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정 현장조사 당시 이해관계인이 폐문부재였으므로 실제 점유현황을 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 판단. 7회·8회 유찰로 최저가가 더 내려가도 대항력 임차보증금이 남는 한 실질취득 부담이 같은 방향으로 내려간다고 볼 수 없습니다.
맺으며 — “감정가 12%”가 아니라 “보증금 1.35억”을 봐야 한다
이 사건은 최저가만 보면 감정가 131,000,000원짜리 오피스텔이 15,411,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 실제 임차인 하수지는 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 매각물건명세서도 보증금 135,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 회차를 기준으로 보면 매각대금 15,411,000원 중 집행비용을 뺀 14,733,602원만 임차보증금에 충당할 수 있어, 약 120,266,398원이 미배당으로 남는 구조입니다. 그 결과 실질취득 추정액은 약 135,677,398원으로 감정가보다 높습니다. 6회 유찰이라는 숫자에 매수 메리트를 부여할 수 없는 대항력 인수형 오피스텔입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라, 임차보증금의 실제 배당액과 낙찰 후 인수액을 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
