인천지방법원 2024타경551219. 인천 부평동 ‘부평한라비발디’ 18층 1813호 오피스텔입니다. 감정 이용상태도 오피스텔이고, 토지는 일반상업지역의 업무시설·제1·2종근린생활시설 건부지로 조사되어 있습니다. 이 사건은 표면상 최저가가 감정가의 약 24%까지 떨어진 4회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 가격이 낮아진 것이 아니라, 대항력 임차보증금 인수 때문에 낙찰가가 낮게 보일 뿐입니다.
말소기준권리는 2023.07.31. 갑구 3번 인천신용보증재단 가압류입니다. 그런데 하수지 임차인은 전입·점유개시가 2021.11.19.이고 확정일자는 2021.11.03.입니다. 즉 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고도 아니므로, 이 사건의 실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경551219 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 대정로 7, 18층1813호 (부평동, 부평한라비발디) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정 이용상태: 오피스텔 |
| 점유 범위 | 18층 1813호 22.266㎡ 전부 |
| 소유자 | 김성욱 (2021.11.10. 거래가액 158,172,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 31,453,000원 (4회 유찰, 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제이비우리캐피탈주식회사 / 35,784,522원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차권 인수’가 핵심
갑구의 가압류·강제경매·압류 자체는 말소기준 이후 권리라 매각으로 정리됩니다. 그러나 이 사건의 본질은 갑구 채권자가 아니라 을구 1번 주택임차권입니다. 임차권등기 접수일은 2024.09.12.로 말소기준 이후지만, 그 기초가 되는 전입·점유개시가 2021.11.19.로 말소기준 2023.07.31.보다 앞섭니다. 따라서 매각물건명세서의 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함” 문구가 결론을 좌우합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하수지 | 18층 1813호 22.266㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2021.11.19 확정 2021.11.03 | 135,000,000원 | 2024.09.12 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 미배당 잔액 매수인 인수 |
③ 시세·가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득 1.35억으로 봐야 한다
이 데이터에는 별도 실거래 표본이 없습니다. 따라서 “최저가 31,453,000원이 감정가의 24.01%라 싸다”라고 판단하면 안 됩니다. 이 사건의 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 135,000,000원입니다. 실질취득은 감정가 131,000,000원의 103.1%입니다. 즉 4회 유찰로 가격이 낮아진 것처럼 보이지만, 선순위 임차보증금 인수를 반영하면 감정가보다 높은 자금 부담 구조입니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 미배당 인수예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 31,453,000원 | 103,547,000원 | 135,000,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 22,017,100원 | 112,982,900원 | 135,000,000원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 15,411,969원 | 119,588,031원 | 135,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 31,453,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.1% 추정) | - | 966,154원 |
| 갑구 3번 가압류 · 인천신용보증재단 | 43,598,912원 | 30,486,846원 |
| 갑구 4번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 16,398,112원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 16,277,296원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당표 기준 채권자 총 청구액은 76,274,320원, 총 배당액은 30,486,846원, 미배당은 45,787,474원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 이 사건의 핵심은 별도로 명세서에 표시된 대항력 임차권 미배당 인수입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평시장역 동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통으로 조사되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 건물 중 제18층 제1813호입니다. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔이고 4회 유찰 상태입니다. 여기에 대항력 임차권 인수형 구조가 겹쳐 일반 매수자의 접근성이 낮아질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 이 물건의 판단 기준은 31,453,000원이 아니라 실질취득 135,000,000원입니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 1번 임차권등기, 전입일자 2021.11.19, 확정일자 2021.11.03, 보증금 135,000,000원을 원본으로 대조해야 합니다.
- 확약 여부 확인. 제공 데이터에는 대항력 포기, 임차권등기 말소, 보증금 인수 배제 확약이 없습니다. 확약이 없으면 인수 0원으로 보면 안 됩니다.
- 승계 중복 아님. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명의 임차권으로 표시됩니다. 보증금은 중복 합산하지 않되, 135,000,000원 기준으로 인수 판단해야 합니다.
- 명도보다 보증금. 이 사건의 핵심 부담은 단순 명도비가 아니라 미배당 임차보증금 반환 부담입니다.
- 관리비·공과금. 오피스텔은 미납 관리비 중 공용부분 승계 문제가 생길 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 제공 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한다고 표시되어 있습니다. 최종 배당 및 인수액은 매각기록 원본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “1.35억 인수형”이 먼저다
이 사건을 최저가 31,453,000원짜리 오피스텔로 보면 결론이 완전히 틀어집니다. 하수지 임차인은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖고 있고, 매각물건명세서에는 보증금 135,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 되어 있습니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 약 135,000,000원입니다. 이는 감정가 131,000,000원의 103.1%입니다. 최저가는 낮지만, 실질취득은 낮지 않습니다. 권리 리스크가 가격을 눌러 보이게 만든 전형적인 대항력 인수형 물건으로, 보수적으로는 입찰 부적합에 가깝습니다.