인천지방법원 2024타경559145. 주안동 명보빌리지 1동 2층 201호의 다세대주택입니다. 소유자는 천권석으로, 2015.08.14 매매를 원인으로 150,000,000원에 취득했고 2015.09.09 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 분석상 말소기준은 2023.12.14 인천신용보증재단 가압류 56,584,000원입니다. 이후 삼성카드·KB국민카드·토스뱅크·전북은행의 가압류, 경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 점유 임차인입니다. 실제 임차인 문윤숙의 전입신고일은 2023.11.07로 말소기준일 2023.12.14보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 “있다”고 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 배당 계산에는 매수인 인수가 0원으로 잡혀 있지만, 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서 최종 인수액까지 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559145 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 구월로19번길 17, 1동 2층201호 (주안동, 명보빌리지) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 다세대 · 다세대주택 |
| 대상면적 | 68.05㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 · 5층 중 2층 201호 |
| 소유자 | 천권석 · 2015.08.14 매매 150,000,000원 · 2015.09.09 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 84,770,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 98,735,096원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2023.12.14 인천신용보증재단 가압류입니다. 삼성카드 30,224,554원, KB국민카드 35,124,514원, 토스뱅크 134,173,360원, 전북은행 9,260,323원의 후순위 가압류와 2024.09.04 경매개시결정, 2024.09.25 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문윤숙 | 2023.11.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 이 임차인의 보증금은 반드시 실물 권리분석에 포함해야 합니다. 특히 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 크다면, 매수인의 실질취득비용은 단순한 낙찰가가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 65.2%라는 숫자만 믿으면 안 된다
확인된 명보빌리지1동 실거래는 2024.05 한 건입니다. 거래면적은 60.27㎡, 4층, 거래금액은 130,000,000원입니다. 대상면적 68.05㎡와 면적이 일치하지 않고 표본도 1건이므로, 130,000,000원을 이 호실의 정밀한 시세로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 60.27㎡ | 4 | 130,000,000원 |
현재 최저가 84,770,000원은 이 거래금액의 65.2%입니다. 숫자만 놓고 보면 상당한 차이가 있지만, 대상면적과 실거래 면적이 다르고 거래 표본이 1건인 데다 임차보증금도 미상입니다. 따라서 “시세 대비 34.8% 싸다”는 식의 단정은 적절하지 않습니다. 정확한 가격 판단 기준은 임차보증금 확인 후 계산한 실질취득비용이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,925,860원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 56,584,000원 | 56,584,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 30,224,554원 | 26,260,140원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 35,124,514원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 134,173,360원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사전북은행 | 9,260,323원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 265,366,751원 중 예상 배당은 82,844,140원, 미배당은 182,522,611원입니다. 이 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있으나, 임차인의 보증금·우선변제 관계가 확인되지 않았으므로 이를 최종 인수액 0원의 근거로 사용하면 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 ‘인수액 확인’이 먼저
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 84,770,000원 | 82,844,140원 | 182,522,611원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 59,338,999원 | 57,870,897원 | 207,495,854원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 41,537,299원 | 40,389,628원 | 224,977,123원 |
회차가 진행되면 낙찰가는 84,770,000원 → 59,338,999원 → 41,537,299원으로 낮아집니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이라면, 낮아진 낙찰가만큼 미배당 인수액이 늘어날 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “몇 회 더 유찰되면 싸진다”보다 “보증금이 얼마인가”가 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 5층 건물 중 2층 201호의 다세대주택입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 석바위시장역 북동측 인근으로, 부근에 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 석바위시장역이 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 · 토지면적 255.3㎡ · 공시지가 1,738,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 건축물 확인. 집합건축물대장에 위반건축물 무단증축 등재 내역이 있으나 본건과 관련 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 명보빌리지1동은 총 8세대이고 확인된 실거래는 1건입니다. 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회로, 재매각 시 거래 표본과 수요층을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 문윤숙의 보증금 액수와 실제 점유관계부터 확인해야 합니다. 보증금이 낙찰가를 초과하고 대항력이 인정되면 실질취득비용은 보증금 수준으로 올라갈 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 미상인 만큼 확정일자와 배당요구 관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 확인된 130,000,000원 거래는 60.27㎡로 대상면적 68.05㎡와 다릅니다. 단 한 건의 거래를 그대로 호가 상한으로 사용하지 마세요.
- 유찰가 착시 경계. 감정가의 49%라는 숫자는 눈에 띄지만, 대항력 인수형이면 낙찰가 하락이 실질취득비용 하락으로 이어지지 않을 수 있습니다.
- 배당구조 확인. 현재 매각가 가정에서 채권 총액 265,366,751원 중 182,522,611원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 청구액은 98,735,096원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 임차관계와 권리 순위를 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 낮지만, 아직 ‘실질취득가’를 모른다
현재 최저가 84,770,000원은 감정가 173,000,000원의 49%이고, 확인된 2024.05 실거래 130,000,000원의 65.2%입니다. 표면 가격만 보면 눈에 띄는 할인입니다. 하지만 이 사건에는 말소기준보다 앞선 2023.11.07 전입 임차인이 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 지금 확정할 수 있는 것은 “낙찰가가 낮다”까지이고, “실질취득비용도 낮다”는 결론은 아직 내릴 수 없습니다.
문윤숙의 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 크다면, 실질취득비용은 낙찰가가 아니라 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 반대로 인수할 보증금이 없다는 사실이 확인된다면 현재 최저가와 130,000,000원 실거래 사이의 가격 차이가 본격적인 장점이 됩니다. 따라서 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 임차보증금과 대항력의 확정입니다. 권리 확인 전에는 보류, 확인 후 가격 판단이 맞습니다.
