인천지방법원 2024타경561780. 인천 남동구 남동대로 353, 제이케이루체스타지식산업센터 11층 1129호입니다. 공부상 용도는 오피스텔이고, 감정평가 이용상태도 “본건은 공부상 오피스텔임”으로 정리됩니다. 이 물건은 최저가만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 108,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 25,930,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 이 숫자만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다.
말소기준으로 계산되는 권리는 2023.03.20 갑구 5번 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 을구 1번 주택임차권은 등기상 매각으로 말소될 수 있습니다. 그러나 임차권등기 자체가 말소된다는 것과 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액을 인수하지 않는다는 것은 전혀 다릅니다. 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경561780 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남동대로 353, 11층1129호 (남촌동, 제이케이루체스타지식산업센터) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 제11층 제1129호 20.75㎡ |
| 소유자 | 김다운 (2022.02.24 소유권이전, 거래가액 116,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 25,930,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장혁수 / 116,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소와 인수는 다르다
핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 장혁수는 임대차계약일자 2022.02.12, 확정일자 2022.02.14, 주민등록일자·점유개시일자 2022.02.24로 기재되어 있습니다. 말소기준인 2023.03.20 압류보다 전입이 앞서므로 대항력 있음으로 봐야 하고, 보증금 116,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 부족분은 매수인 인수 위험으로 남습니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
이 사건의 실제 임차인은 장혁수 1명입니다. 주택도시보증공사는 갑구 6번 가압류권자로 등장하지만, tenants 데이터상 is_subrogation·is_guarantor는 false로 표시되어 있어 보증금 대위·승계 중복신고로 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 전입/확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장혁수 | 제11층 제1129호 20.75㎡ · 주거 (임차권등기) | 116,000,000원 | 전입 2022.02.24 · 확정 2022.02.14 · 배당요구 2025.04.16 | 대항력 우선변제 인수위험 |
매각물건명세서상 인수권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기 보증금 116,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
③ 예상배당표 (매각가 25,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 866,740원 | 약 매각가의 3.3% 추정 |
| 1. 임차인 장혁수 보증금 | 116,000,000원 | 25,063,260원 | 부족분 90,936,740원 매수인 인수 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,699,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 장혁수 | 116,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 최저가 25,930,000원 기준으로 배당 가능한 재원은 집행비용 866,740원을 제외하면 임차인 보증금 일부에 그칩니다. 임차인 미배당 90,936,740원이 이 사건 가격판단의 핵심입니다.
④ 가격 판단 — 최저가 2,593만원이 아니다
이 사건에는 실거래 비교 데이터가 제공되어 있지 않습니다. 따라서 시세 판단을 실거래가로 확정할 수는 없습니다. 다만 데이터 내부의 감정가 108,000,000원과 실질취득 116,866,740원을 비교하면, 현재 회차의 실질취득은 감정가의 108.2%입니다. 즉 화면에 보이는 최저가는 감정가의 24% 수준이지만, 대항력 인수액까지 포함한 실제 부담은 감정가를 넘습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 “논곡중학교” 서측 근거리에 소재하며, 주위는 중소규모 공장, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 소재하는 공업지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됩니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 11층 1129호입니다.
- 설비. 급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 항목상 공부와의 차이는 “-”이고, 위반건축물 여부는 false로 제공되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 회차 최저가 25,930,000원이 아니라, 임차인 미배당 인수액까지 합산한 116,866,740원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 1번 주택임차권의 임대차계약일자, 전입일자, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 관계인 쟁점 확인. notes상 임차인 장혁수가 권리자/채무자와 동일하다는 의심 메모가 있으므로, 가장임차인 쟁점은 법률전문가 검토가 필요합니다. 단, 입찰가 산정은 인수 가능성을 전제로 보수적으로 잡아야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1번에 민간임대주택등기가 있으므로 임대의무기간, 임대료 증액기준, 경매 매수 후 지위 문제를 별도로 확인해야 합니다.
- 미납 관리비·세금. 지식산업센터 내 오피스텔 성격의 집합건물은 관리비 체납 여부와 공용부분 승계 가능성을 관리단·관리사무소에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·감정평가서 원본 확인 전 입찰은 피해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “대항력 인수”가 먼저다
이 물건의 표면 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 108,000,000원짜리 오피스텔이 4회 유찰되어 최저가 25,930,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석의 결론은 반대입니다. 대항력 있는 임차인 장혁수의 보증금 116,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 인수할 수 있고, 현재 회차 기준 그 부족분은 90,936,740원입니다. 따라서 실질취득은 116,866,740원, 감정가의 108.2%입니다. 권리는 복잡하고, 가격은 싸지 않습니다. 이 사건은 최저가가 낮아서 들어가는 물건이 아니라, 임차권 인수 위험을 해결할 수 있는지부터 판단해야 하는 물건입니다.
