의정부지방법원 2025타경62436. 고양시 덕양구 지축동 ‘리더플렉스블루’ 제1층 제114호로, 감정평가상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 감정가는 1,170,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 573,300,000원, 감정가의 49.0%까지 내려왔습니다. 소유자는 농업회사법인한아푸드시스템주식회사이며 2023.10.17. 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 1,127,253,000원이었습니다.
권리구조의 출발점은 같은 날 설정된 경주시수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이고 공동담보목록 제2023-1031호가 기재돼 있습니다. 이후 신용보증기금, 중소벤처기업진흥공단, 중소기업은행, 서울보증보험, 농협계열 기관 등 다수 채권자의 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 매각으로 소멸하며 낙찰자가 해당 채권을 직접 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62436 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-1 리더플렉스블루 제1층 제114호 도로명: 경기도 고양시 덕양구 지정로 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) · 감정평가상 ‘듀펫러브도그(반려용품 무인판매점)’ 영업 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하 3층, 지상 7층 · 2023.03.17. 사용승인 |
| 점유 표시 | 114호, 47.38㎡ · 임차인 자료상 주거 사용 |
| 소유자 | 농업회사법인한아푸드시스템주식회사 (2023.10.17. 소유권이전 · 거래가액 1,127,253,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,170,000,000원 / 573,300,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경주시수산업협동조합 / 3,085,573,232원 |
| 매각기일 | 2026.06.04 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
말소기준권리는 2023.10.17. 경주시수산업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 농업회사법인한아푸드시스템주식회사로 소유권이 이전됐고, 이후 등기된 가압류와 2025.02.27. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 채권총액이 매각대금을 크게 초과해 후순위 채권자에게 미배당이 발생하지만, 그 미배당 채권을 매수인이 승계하는 것은 아닙니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서지형 | 114호, 47.38㎡ · 주거 | 2024.07.27 | 30,000,000원 / 1,700,000원 | 2025.03.24 접수 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
서지형의 전입일은 2024.07.27.로 말소기준일인 2023.10.17.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 보증금 30,000,000원을 매수인이 인수하지 않습니다. 배당요구는 2025.03.24. 접수됐으나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
② 가격 검증 — ‘49%’는 할인율이지 시세가 아니다
최저매각가 573,300,000원은 감정가 1,170,000,000원보다 596,700,000원 낮고, 감정가의 49.0%입니다. 2023.10.17. 등기상 거래가액 1,127,253,000원과 비교하면 약 50.9% 수준입니다. 다만 과거 취득가액은 현재 시장가격과 동일한 개념이 아니며, 동일 호실 또는 인근 유사 근린시설의 최근 거래·임대수익 비교 없이 이 수치만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49.0% | 573,300,000원 | 0원 | 573,300,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 401,310,000원 | 0원 | 401,310,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 280,917,000원 | 0원 | 280,917,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 573,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,133,000원 |
| 2. 근저당 · 경주시수산업협동조합 | 3,600,000,000원 | 565,167,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 987,837,938원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 380,664,020원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 356,145,166원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 79,200,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 62,942,230원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 경기신용보증재단 | 195,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 한국무역보험공사 | 136,875,060원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 230,667,939원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 39,706,108원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 47,801,624원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,435,581원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 한국농수산식품유통공사 | 14,051,538원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 12,150,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 6,651,477,204원 중 예상 배당액은 565,167,000원이며, 총 미배당은 6,086,310,204원입니다. 근저당권자가 집행비용을 제외한 매각대금을 모두 흡수하고 후순위 채권자와 소유자에게 배당되는 금액은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축역(3호선) 남동측 인근으로, 다세대주택·아파트단지·오피스텔·공원·상업시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지축역이 있으며, 근거리 간선도로를 통해 인접 도시로 이동할 수 있습니다.
- 도로. 동측 약 35m, 서측 약 12m, 남측 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 북측은 약 10m 내외 보행자 전용도로로 이용됩니다.
- 건물. 2023.03.17. 사용승인된 지하 3층·지상 7층 건물이며, 승강기·주차장·소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역·고양지축지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 포착되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인의 협조를 얻지 못해 외관상 가능한 범위에서 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 49.0%만으로 저가라고 판단하지 말고, 114호와 면적·층·가시성·접근성이 유사한 근린시설의 최근 매매가를 대조해야 합니다.
- 임대수익 확인. 보증금 30,000,000원·월차임 1,700,000원의 계약 존속 여부와 실제 납부 상태, 연체 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 임차인 자료에는 주거, 감정평가에는 반려용품 무인판매점 영업 중으로 기재돼 있어 실제 점유자와 사용 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시설물 구분. 무인판매점의 집기·간판·내부 설비가 임차인 또는 제3자 소유인지 확인해 인도 범위를 정리해야 합니다.
- 관리비·공과금. 구분상가의 공용부분 관리비 체납과 전기·수도 등 공과금 상태를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2023-1031호가 기재돼 있으므로 공동담보 물건과 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 보류”
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2023.10.17. 경주시수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후의 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 임차인 서지형도 전입일이 말소기준보다 늦어 보증금 30,000,000원의 매수인 인수는 없습니다. 따라서 실질취득액은 최저매각가와 같은 573,300,000원입니다.
그러나 감정가의 49.0%라는 숫자만으로 투자 매력이 확정되는 것은 아닙니다. 이미 두 차례 유찰됐고, 최근 실거래 비교 없이 감정가와 과거 거래가만으로 현재 시장가를 판단하기 어렵습니다. 여기에 주거 사용으로 조사된 임차인과 소매점 영업 중이라는 감정 현황이 엇갈립니다. 권리는 합격, 가격과 점유는 현장 검증 후 판단. 이 물건의 핵심은 추가 권리 인수가 아니라 현재 상권에서 573,300,000원이 실제로 감당 가능한 가격인지 확인하는 데 있습니다.