50,470,000원
인천지방법원 2024타경581869. 인천 남동구 만수동 소재 다세대 물건입니다. 등기상 전유면적은 56.15㎡, 집합건축물대장상 전유면적은 56.16㎡로 표시 차이가 있고, 감정평가서 및 현황조사서상 건물 외벽에는 ‘신만수타운 110’으로 표기된다는 비고가 붙어 있습니다. 권리의 출발점은 2014.12.23 설정된 남동농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이므로 그 이후의 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다.
가격만 놓고 보면 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 비교 가능한 실거래는 데이터상 2021.10 거래 1건뿐입니다. 최저가가 실거래가의 56.7%라는 점은 숫자로는 매력적이지만, 소규모 다세대의 환금성·물건 상태·점유자 명도 리스크를 확인하지 않고 “확실히 싸다”고 단정하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경581869 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수서로33번길 32, 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 등기상 전유 56.15㎡ · 집합건축물대장상 전유 56.16㎡ |
| 소유자 | 유성훈 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 48,644,014원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
말소기준은 2014.12.23 남동농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 남동구 압류, 서민금융진흥원 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2006.10.31 가처분은 말소기준보다 앞선 이력이지만, 데이터상 2007.07.30 관련 말소 등기가 확인되는 과거 이력으로 정리됩니다. 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 전입자 1명, 대항력 없음
현황조사 자료에는 유은우 1명이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 합산할 보증금은 없습니다. 다만 보증금·월세·확정일자·배당요구가 모두 미상이라, 입찰 전 매각물건명세서 원본과 현장 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·메모 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유은우 | 2023.08.03 | 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 전입신고가 말소기준권리 이후 · 보증금 미상 · 보증기관 대위/승계 아님 |
③ 시세 비교 — 실질취득은 낮지만 표본이 얇다
데이터 내 실거래는 신만수타운(109-389)110동, 전용 56.15㎡, 2021.10 거래 1건입니다. 거래가는 89,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득가로 보는 50,470,000원은 이 거래가의 56.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 56.15㎡ | 4 | 89,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 89,000,000원 |
수치상으로는 감정가 103,000,000원이 실거래 1건보다 높고, 최저가 50,470,000원은 크게 낮습니다. 그러나 단지 규모가 7세대이고 거래 표본이 1건뿐이므로, 이 가격 차이를 곧바로 확정 시세차익으로 보기는 어렵습니다. 이 물건은 가격보다 환금성 검증이 더 중요한 다세대입니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,308,460원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남동농업협동조합 | 75,600,000원 | 49,161,540원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 앤알캐피탈대부주식회사 | 42,900,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사넥스젠파이낸스대부 | 55,900,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,161,838원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 184,561,838원 중 채권자 배당은 49,161,540원, 미배당은 135,400,298원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 커진다
| 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 50,470,000원 | 49,161,540원 | 135,400,298원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 35,329,000원 | 34,293,078원 | 150,268,760원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 24,730,300원 | 23,885,155원 | 160,676,683원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (데이터 기준)
- 용도. case.usage_label과 토지이용상황 모두 다세대로 표시됩니다. 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 규모. 신만수타운(109-389)110동은 데이터상 총 7세대, 사용승인일은 1999-11-04입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 157.0㎡, 공시지가는 1,159,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·가축사육제한구역·절대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함으로 표시됩니다.
- 거래 표본. 데이터 내 실거래는 2021.10 1건입니다. 이 1건만으로 현재 시장가격을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 명세서 원본 확인. 유은우의 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 대항력은 없지만 점유관계는 원본과 현장으로 확인해야 합니다.
- 외벽 표기 확인. 비고에 건물 외벽 ‘신만수타운 110’ 표기가 언급되어 있으므로 현장 호수·동 표시를 대조하세요.
- 전유면적 차이 확인. 등기상 56.15㎡, 집합건축물대장상 56.16㎡로 표시 차이가 있습니다.
- 환금성 확인. 총 7세대 소규모 다세대입니다. 매도 가능 가격과 매수층을 인근 중개업소에서 재확인해야 합니다.
- 관리비·점유 명도. 매수인 인수권리는 0원으로 산정되지만, 관리비 체납과 실제 인도 일정은 별도 비용으로 발생할 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 환금성이 관건
이 사건의 핵심은 “대항력 있는 임차보증금을 떠안는가”가 아닙니다. 전입자 유은우는 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력 없음으로 정리되고, 데이터상 인수액도 0원입니다. 승부처는 권리보다 소규모 다세대의 환금성입니다. 최저가 50,470,000원은 실거래 89,000,000원 대비 낮지만, 그 실거래가 2021.10 1건뿐이라는 점이 이 물건의 한계입니다. 권리는 통과, 가격은 숫자로 매력, 최종 판단은 현장·명도·환금성 확인 뒤에 내려야 합니다.