인천지방법원 2024타경582664. 인천 남동구 간석동 금강타운 5층 503호로, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 소유자 구본기는 2017.04.25 소유권을 108,000,000원에 취득했고 같은 날 중소기업은행에 채권최고액 66,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드 가압류, 김인규 근저당, 롯데캐피탈·와이앤케이파트너스대부 가압류 및 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 흐름입니다.
다만 2017년 근저당은 2023.03.29 채권최고액이 40,000,000원으로 변경된 이력이 있고, 2024.08.22에는 근저당권자가 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 경매개시결정도 한국주택금융공사가 채권자로 기재돼 있습니다. 따라서 입찰 전에는 현재 채권자 및 배당관계가 등기부와 매각서류에 어떻게 정리돼 있는지 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582664 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 용천로201번길 79, 5층503호 (간석동,금강타운) |
| 물건종류 | 다세대 · 집합건축물대장상 다세대주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제503호 · 사용승인일 2002.06.28 |
| 실거래 비교 면적 | 47.21㎡ |
| 소유자 | 구본기 · 2017.04.25 소유권이전 · 거래가액 108,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 50,078,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 31,769,775원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.04.25 을구 1번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 66,000,000원이고, 2023.03.29 40,000,000원으로 변경된 이력이 있으며, 2024.08.22 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐습니다. 그 뒤 삼성카드 가압류 14,910,643원, 김인규 근저당 25,000,000원, 롯데캐피탈 가압류 6,362,034원, 와이앤케이파트너스대부 가압류 3,778,473원이 존재하지만 모두 말소기준보다 뒤입니다.
② 시세 비교 — 가격 격차는 크지만 시장은 하락 추세
금강타운(76-2)은 12세대로, 실거래 표본 자체가 많지 않습니다. 비교 면적 47.21㎡는 일치하는 것으로 확인됐으며 최근 거래 중 가장 최신 거래는 2025.09 · 47.21㎡ · 3층 · 114,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이어서 최근 12개월 평균 역시 114,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 47.21㎡ | 3 | 114,000,000원 |
| 2023.09 | 44.54㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2021.06 | 44.54㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 118,000,000원 |
현재 최저가 50,078,000원은 전체 실거래 평균 118,000,000원의 42.4%, 더 중요한 최근 12개월 평균 114,000,000원의 43.9%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 금액도 50,078,000원으로 봅니다. 가격 자체는 최근 거래와 큰 격차가 있습니다.
하지만 최근 시세가 이전 거래 대비 -5.0%로 내려온 흐름이라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 전체 평균 118,000,000원만 기준으로 가격 메리트를 평가하기보다, 최신 거래와 최근 12개월 평균인 114,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 맞습니다. 또한 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로 한 건의 거래가격만으로 현재 시장가를 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,301,404원 |
| 1. 말소기준 근저당 | 66,000,000원 | 48,776,596원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,910,643원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김인규 | 25,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 6,362,034원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 와이앤케이파트너스대부 주식회사 | 3,778,473원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 116,051,150원 가운데 예상배당은 48,776,596원, 미배당은 67,274,554원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 미배당만 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 50,078,000원 | 48,776,596원 | 67,274,554원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 35,054,600원 | 34,023,617원 | 82,027,533원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 24,538,220원 | 23,696,532원 | 92,354,618원 | 0원 |
낙찰가가 더 내려가면 후순위 채권의 미배당은 82,027,533원, 92,354,618원으로 늘지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건의 가격 판단에서 권리 인수액이 최저가 하락분을 다시 채우는 대항력 임차인형 구조는 나타나지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석여자중학교 북서측에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간석오거리역(인천1호선)이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 503호이며 사용승인일은 2002.06.28입니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 정방형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 세로의 포장도로가 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 1,362,000원/㎡이며 토지면적은 365.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 금강타운(76-2)은 12세대이고 최근 실거래는 3건입니다. 경매 통계 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 말소기준 근저당 확인. 2017.04.25 중소기업은행 근저당이 말소기준이며, 2023.03.29 채권최고액 변경과 2024.08.22 한국주택금융공사 이전 이력이 있습니다.
- 가격 기준. 전체 평균 118,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 114,000,000원을 우선 비교 기준으로 보되, 최근 표본은 1건입니다.
- 하락 추세. 최근 시세는 이전 거래 대비 -5.0%입니다. 최저가 할인폭과 별개로 시장가격의 방향을 함께 확인해야 합니다.
- 유찰·환금성. 현재 3회 유찰 상태이고 경매 통계 평균 유찰도 3.0회입니다. 향후 매각·재매도 가능성을 가격과 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·실거래 자료와 실제 점유상태를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인할 것은 점유와 환금성”
이 사건은 현재 최저가가 50,078,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 114,000,000원의 43.9% 수준입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원이므로, 대항력 임차 보증금 때문에 실질취득가가 다시 올라가는 구조도 아닙니다. 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 비교적 단순한 흐름입니다.
그러나 가격 할인만으로 높은 평가를 주기는 어렵습니다. 최근 시세는 -5.0% 하락 추세이고, 최근 12개월 거래는 1건에 불과합니다. 12세대 소규모 다세대이며 현재 물건 자체가 3회 유찰됐고 경매 통계의 평균 유찰도 3.0회입니다. 여기에 임대관계가 미상이라는 현장 확인 과제도 남습니다. 권리 인수는 0원, 가격 격차는 크지만 점유와 환금성을 확인한 뒤 판단할 물건으로 보는 것이 적절합니다.
