15,630,000원
인천지방법원 2025타경428. 논현유호엔시티1단지 104동 4층 오피스텔404호, 전용 33.295㎡ 물건입니다. 이 사건은 등기부만 보고 “2023년 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸한다”고 끝내면 핵심을 놓칩니다. 임차인 배민우는 2020.03.25 전입했고, 2020.03.03 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 주식회사유진산업 근저당의 2023.08.23보다 훨씬 빠르기 때문에 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
매각물건명세서에도 을구 2번 임차권등기에 대해, 배당으로 보증금 90,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 15,630,000원을 기준으로 집행비용 681,340원을 먼저 제외하면 임차인에게 예상되는 배당은 14,948,660원이고, 나머지 75,051,340원이 매수인 부담으로 남습니다. 따라서 실제 자금 부담은 15,630,000원 + 75,051,340원 = 90,681,340원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경428 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 포구로 35, 104동 4층 오피스텔404호 (논현동, 논현유호엔시티1단지) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 33.295㎡ · 18층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 팔방건설주식회사 · 2016.04.01 매매 · 거래가액 109,190,700원 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 15,630,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 배민우 / 90,099,300원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 사용승인일 | 2013.05.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.08.23 주식회사유진산업 근저당권 130,000,000원입니다. 그 뒤의 근로복지공단·김영미·전문건설공제조합·전북은행·서울보증보험주식회사 등 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 배민우 임차인은 임차권등기 접수일이 2024.03.29라는 사실만 볼 것이 아니라, 전입 2020.03.25와 점유개시 2020.03.17을 봐야 합니다. 대항요건이 근저당보다 먼저 갖춰졌기 때문에 보증금 미배당액의 인수 문제가 남습니다.
임차인 권리분석
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배민우 | 4층 오피스텔404호 33.295㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.25 | 2020.03.03 | 90,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 75,051,340원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 배민우는 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 현재 매각가에서는 배당재원이 부족해 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 1,563만원이 아니라 9,068만원
가격 판단은 전체 12건 평균 85,833,333원보다 최근 12개월 평균 84,250,000원, 최신 거래 85,000,000원, 그리고 최근 가격 추세 -2.7%를 우선해야 합니다. 최근 시장이 이전 표본보다 하락한 상태라 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 33.3㎡ | 15 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 33.3㎡ | 9 | 84,000,000원 |
| 2025.12 | 33.3㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 33.3㎡ | 6 | 88,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 33.295㎡ | 4건 | 84,250,000원 |
현재 실질취득 90,681,340원은 최근 12개월 평균 84,250,000원보다 6,431,340원 높고, 약 107.6% 수준입니다. 최신 거래 85,000,000원과 비교해도 5,681,340원 높아 약 106.7%입니다. 따라서 최저가가 전체 평균의 18.2%, 최근 12개월 평균의 18.6%에 불과하다는 수치는 투자 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 실제 부담액으로 보면 오히려 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 681,340원 |
| 1. 임차인 배민우 보증금 | 90,000,000원 | 14,948,660원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유진산업 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 88,997,640원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김영미 | 47,363,599원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전문건설공제조합 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 17,820,948원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 995,520,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신아영 | 19,371,934원 | 0원 |
| 9. 가압류 변경 | 920,459,452원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 케이디이엔지 | 41,221,200원 | 0원 |
| 11. 경매개시결정 · 배민우 | 90,099,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 금액이 임차인 배민우에게 배당되고, 보증금 미변제액 75,051,340원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
회차가 더 내려가도 실질취득은 비슷하다
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 15,630,000원 | 75,051,340원 | 90,681,340원 |
| 6회 유찰 시 | 10,941,000원 | 79,655,938원 | 90,596,938원 |
| 7회 유찰 시 | 7,658,699원 | 82,879,158원 | 90,537,857원 |
6회·7회 유찰 시에도 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 전환됩니다. 그래서 이 물건은 유찰 횟수가 늘어난다고 실질 매입원가가 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다. 보증금 90,000,000원이 사실상의 가격 바닥 역할을 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 전용면적은 33.295㎡입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소래포구역 동측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·다세대·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 소래포구역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 25m 광대로, 북측·남측 약 20m 중로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 공시지가는 3,333,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 경매 환금성 신호. 참고 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 5.2회이고 매각률은 0%로 나타나, 경매시장에서 소화가 빠른 유형으로 보기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 15,630,000원이 아니라 인수액을 합친 90,681,340원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 승계 확인. 매각물건명세서상 배민우의 미배당 보증금은 매수인 인수 대상입니다. 배당표 원본과 최종 배당요구 내역을 다시 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 배민우로 동일하게 기재돼 있으므로 임대차계약서·보증금 지급자료·점유 및 전입 관계를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -2.7%이며 실질취득이 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 넘습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 6회·7회 유찰 시에도 인수액 증가로 실질취득은 90,000,000원 수준에 계속 머뭅니다.
- 세금·관리비 확인. 압류권리와 별개로 실제 배당에서 영향을 줄 수 있는 당해세 및 공용관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,563만원짜리 경매물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 5회 유찰로 최저가가 15,630,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 배민우의 전입은 2020.03.25로 말소기준 근저당 2023.08.23보다 빠르고, 보증금 90,000,000원 중 현재 예상배당 14,948,660원을 제외한 75,051,340원을 매수인이 떠안습니다. 결국 현재 실질취득은 90,681,340원으로, 최근 12개월 평균 84,250,000원과 최신 거래 85,000,000원보다 높습니다.
더구나 최근 가격 추세는 -2.7%이고, 참고 경매 통계상 평균 유찰도 5.2회입니다. 추가 유찰이 진행돼도 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득은 약 90,000,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 사건의 결론은 명확합니다. 표면 가격은 극단적으로 낮지만, 대항력 임차보증금 승계를 포함한 실제 부담은 최근 시세보다 높다. 최저가 할인율이 아니라 승계액과 실질취득을 기준으로 판단해야 하는 전형적인 인수형 경매입니다.