인천지방법원 2025타경428. 인천 남동구 논현동 ‘논현유호엔시티1단지’ 104동 404호, 전용 33.295㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 93,000,000원이고 3회 유찰되어 최저매각가는 31,899,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 34%라 매우 싸 보입니다. 그러나 이 물건은 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 가진 임차권등기가 있어, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
매각물건명세서에도 을구 2번 임차권등기, 임대차보증금 90,000,000원, 전입일자 2020.3.25, 확정일자 2020.3.3.가 명시되어 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 현재 회차 매각가 31,899,000원 가정 배당에서는 임차인에게 30,924,818원만 배당되고, 부족분 59,075,182원이 매수인 인수로 남습니다. 즉 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 90,974,182원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경428 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 포구로 35, 104동 4층오피스텔404호 (논현동,논현유호엔시티1단지) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 33.295㎡ · 18층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 팔방건설주식회사 (2016.04.12. 거래가액 109,190,700원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 31,899,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 배민우 / 90,099,300원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
이 사건의 말소기준은 2022.01.12. 갑구 5번 가압류입니다. 이후 유진산업 근저당, 다수 가압류·압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 배민우 임차인입니다. 임차인의 전입일자 2020.03.25와 확정일자 2020.03.03은 말소기준보다 앞서고, 임차권등기와 배당요구도 확인됩니다. 그래서 이 임차인은 권리상 단순 소멸로 끝나는 후순위가 아니라, 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 대항력 인수형 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정·배당 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 배민우 | 4층 오피스텔404호 33.295㎡ 전부 · 주거 (임차권등기) | 90,000,000원 | 전입 2020.03.25 · 확정 2020.03.03 · 배당요구 2024.03.29 | 대항력 우선변제 승계 |
보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 정리됩니다. tenants 데이터의 is_subrogation과 is_guarantor가 모두 false이므로 보증금은 중복 합산하지 않습니다. 다만 notes에 “임차인 배민우가 등기부상 권리자/채무자와 동일 → 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성”이라는 경고가 있습니다. 이 부분은 다툼 여지가 있더라도, 매각물건명세서상 인수문구가 있는 이상 입찰자는 인수 전제로 보수적으로 계산해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 실거래 평균보다 높다
비교 표본은 유호엔시티101-103동, 전용 33.295㎡ 매칭, 최근 실거래 12건입니다. 평균은 85,750,000원, 최저는 75,000,000원, 최고는 90,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 33.3㎡ | 9 | 84,000,000원 |
| 2025.12 | 33.3㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 33.3㎡ | 6 | 88,000,000원 |
| 2025.04 | 33.3㎡ | 10 | 84,000,000원 |
| 2025.01 | 33.3㎡ | 9 | 84,000,000원 |
| 2025.01 | 31.7㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2024.12 | 31.7㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2024.12 | 31.7㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2024.07 | 33.3㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 31.7㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 33.3㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2023.11 | 33.3㎡ | 13 | 84,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 85,750,000원 |
현재 최저가만 보면 실거래 평균의 37.2%입니다. 그러나 이 물건은 그 숫자로 보면 안 됩니다. 실질취득 90,974,182원은 실거래 평균 85,750,000원의 106.1%이고, 실거래 최고가 90,000,000원도 웃돕니다. 감정가 93,000,000원보다는 낮지만, 인수 보증금 구조 때문에 투자 메리트가 크게 훼손됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,899,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 974,182원 |
| 1. 임차인 배민우 보증금(우선변제) | 90,000,000원 | 30,924,818원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주식회사여다지 | 154,199,414원 | 0원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 주식회사유진산업 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 근로복지공단 | 88,997,640원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 김영미 | 47,363,599원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 전문건설공제조합 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 전북은행 | 17,820,948원 | 0원 |
| 8. 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 995,520,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 13번 가압류 | 19,371,934원 | 0원 |
| 10. 갑구 11-1번 가압류 | 920,459,452원 | 0원 |
| 11. 갑구 15번 가압류 · 주식회사 케이디이엔지 | 41,221,200원 | 0원 |
| 12. 갑구 16번 경매개시결정 · 배민우 | 90,099,300원 | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차인 미배당 보증금 | - | 59,075,182원 |
현재 회차 배당에서는 매각대금 대부분이 임차인에게 배당되고, 후순위 채권자들은 배당을 받지 못합니다. 임차인 보증금 부족분 59,075,182원은 매수인 인수로 계산되어 실질취득을 끌어올립니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 소래포구역 동측 인근. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대 및 근린 상가 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 서측 인근 지하철 소래포구역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 18층 건물이며 사용승인일은 2013.05.09입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(소래), 과밀억제권역 등이 포함되고, 공부와의 차이는 “--”로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 유호엔시티101-103동의 최근 실거래 12건 평균은 85,750,000원이고, 해당 복합의 경매 평균 유찰 횟수는 3.7회입니다. 매각률은 0.0%로 기재되어 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 31,899,000원이 아니라, 인수액을 더한 실질취득 90,974,182원을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 2번 임차권등기, 임대차보증금 90,000,000원, 전입 2020.03.25, 확정 2020.03.03, 배당요구 2024.03.29를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 관계인 가능성 점검. notes에 임차인 배민우가 등기부상 권리자/채무자와 동일하다는 경고가 있으므로, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성은 별도 검토 대상입니다.
- 명도보다 보증금이 핵심. 이 물건의 리스크는 단순 점유 이전 문제가 아니라, 미배당 보증금을 매수인이 승계할 수 있다는 점입니다.
- 관리비·당해세 확인. 예상배당은 당해세·최우선변제 미반영입니다. 오피스텔 관리비 체납과 공용부분 부담도 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”가 아니라 “보증금 9천만원짜리”로 봐야 한다
이 사건은 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 93,000,000원짜리 오피스텔이 3회 유찰되어 최저가 31,899,000원입니다. 하지만 권리분석의 결론은 반대입니다. 배민우 임차인은 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖고 있고, 임차권등기와 매각물건명세서상 인수문구도 확인됩니다. 현재 회차 기준 임차인 미배당 59,075,182원을 더하면 실질취득은 90,974,182원입니다. 이는 실거래 평균 85,750,000원보다 비싸고 실거래 최고가 90,000,000원도 넘습니다. 권리 리스크는 크고, 가격 메리트는 약하다. 이 물건은 최저가가 아니라 인수 보증금으로 판단해야 합니다.