인천지방법원 2025타경915. 인천 중구 중산동 ‘리베라베리움영종’ 16층 1611호 오피스텔입니다. 소유자 신연우가 2019년 7월 8일 소유권을 이전받으면서 신한은행 앞으로 채권최고액 100,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 국의 압류, 신한은행의 임의경매개시결정, 파주시의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 36,015,000원으로 감정가 105,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 경매 가격이 크게 내려왔다는 사실은 수요가 약했거나, 입찰자가 별도의 점유·임대·상품성 위험을 가격에 반영했을 가능성도 함께 보여줍니다. 실질취득액은 인수액이 없어 최저가와 같은 36,015,000원이지만, 최신 실거래와 임대수익을 확인하지 않은 상태에서 이를 곧바로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경915 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1873-20 리베라베리움영종 16층 1611호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 중구 영종대로 881 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 · 지상 25층 건물의 16층 |
| 소유자 | 신연우 (소유권이전 거래가액 140,129,200원) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 36,015,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 85,415,045원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2019년 7월 8일 신한은행 근저당권이며, 이후의 국 압류와 파주시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 현재 회차에서 신한은행 근저당에 미배당액이 발생하더라도 그 부족액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 유찰 횟수와 시세 메리트는 다르다
최저매각가 36,015,000원은 감정가 105,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 오피스텔은 주거용 아파트와 달리 임대수요, 공실 가능성, 관리비, 전용면적, 내부 상태와 같은 조건에 따라 거래가격과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
이 사건에서는 동일 건물이나 인근 오피스텔의 최신 실거래 비교가 제시되지 않았습니다. 따라서 가격 판단의 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라, 동일 건물의 최근 거래와 실제 임대료, 공실 기간, 관리비를 확인한 뒤 산출한 실질 수익성과 환금성이어야 합니다. 3회 유찰됐다는 사실 자체는 저가 매수의 근거가 아니라, 시장이 반복해서 응찰을 보류했다는 신호이기도 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,048,270원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 100,800,000원 | 34,966,730원 |
| 근저당 미배당 | - | 65,833,270원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 신한은행 근저당권에 배당되고, 소유자 잔여액은 0원입니다. 근저당 미배당액은 매수인이 승계하지 않습니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영종하늘체육공원 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 오피스텔, 숙박시설과 근린생활시설이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 25층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측과 북서측으로 폭 약 40미터와 15미터 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 상업용 대지로 이용 중이며 공시지가는 3,008,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 임대관계. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유자와 실제 사용관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사서와 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 실거래 원본 확인. 동일 건물 1611호와 유사 층·면적 오피스텔의 최근 실거래를 확인해 36,015,000원이 실제 시세보다 낮은지 검증하세요.
- 임대수익 확인. 현재 보증금·월세 수준, 공실 기간과 중개업소의 실제 임대수요를 확인해 예상 수익률을 계산하세요.
- 관리비 확인. 오피스텔 관리비와 체납액, 공용부분 체납 승계 가능성을 관리사무소에 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 3회 유찰 원인이 권리 외의 내부 훼손, 누수, 설비 상태나 상품성 문제인지 살펴보세요.
- 세금·배당 확인. 국과 파주시의 압류가 등기돼 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기, 당해세 내역을 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 직접 대조한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 끝나지 않았다
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2019년 7월 8일 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인이 없어 보증금 인수도 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다. 오피스텔은 실거래와 임대수요, 공실, 관리비, 내부 상태가 가격을 좌우합니다. 최신 시장 비교 없이 감정가 할인율만 믿고 입찰하기보다, 권리는 통과하되 가격은 현장 검증 후 판단하는 접근이 적절합니다.
