20,923,000원
인천지방법원 2025타경942. 인천 미추홀구 용현동 부영빌라 제4층 제402호, 전용 35.52㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 61,000,000원이지만 세 차례 유찰되며 최저매각가는 20,923,000원까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2011.12.07. 설정된 굴비골농업협동조합 근저당 60,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 등기된 서민금융진흥원 가압류, 파주세무서장 관련 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 감정가의 약 3분의 1이고, 확인된 동일 면적 실거래 평균 51,250,000원보다도 크게 낮습니다. 그러나 실거래 4건은 모두 2023.01~2023.08 거래이고, 대상은 1996.11.22. 사용승인된 총 10세대 규모 다세대입니다. 따라서 현재 최저가와 과거 거래가의 단순 차이만으로 즉시 가격 메리트를 확정하기보다는, 현재 거래 가능 가격과 점유관계를 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경942 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 454-414 부영빌라 제4층 제402호 도로명: 인천광역시 미추홀구 수봉남로 13-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 전용 35.52㎡ · 지하 1층·지상 4층 중 4층 |
| 소유자 | 최경민 (2011.12.07. 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 20,923,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 굴비골농업협동조합 / 50,996,031원 |
| 말소기준권리 | 2011.12.07. 굴비골농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2011.12.07. 접수된 굴비골농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 서민금융진흥원 가압류 11,674,827원, 국 명의 압류와 2025.03.26. 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액 50,996,031원은 근저당 채권최고액 60,000,000원 이내입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 거래 시점이 오래됐다
부영빌라7차 전용 35.52㎡의 확인된 실거래는 총 4건입니다. 거래가격은 35,000,000원~70,000,000원, 평균은 51,250,000원이며 최신 거래는 2023.08의 65,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 35.52㎡ | 1층 | 65,000,000원 |
| 2023.05 | 35.52㎡ | 지하 1층 | 35,000,000원 |
| 2023.04 | 35.52㎡ | 1층 | 70,000,000원 |
| 2023.01 | 35.52㎡ | 지하 1층 | 35,000,000원 |
| 평균 | 35.52㎡ | 4건 | 51,250,000원 |
현재 최저가 20,923,000원은 확인된 실거래 평균 51,250,000원의 40.8%이며, 최신 거래 65,000,000원의 약 32.2%입니다. 감정가 대비로도 34.3%까지 내려와 숫자상 할인 폭은 큽니다. 다만 최신 거래 시점이 2023.08이고, 거래 표본 중 절반이 지하 1층 거래입니다. 대상 호수는 4층이므로 층별 조건과 현재 내부 상태를 반영한 별도 가격 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,923,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 776,614원 |
| 1. 근저당 · 굴비골농업협동조합 | 60,000,000원 | 20,146,386원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,674,827원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 71,674,827원 중 예상배당은 20,146,386원이고, 미배당액은 51,528,441원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 20,923,000원 | 20,146,386원 | 51,528,441원 |
| 4회 유찰 시 | 14,646,100원 | 13,982,470원 | 57,692,357원 |
| 5회 유찰 시 | 10,252,270원 | 9,667,729원 | 62,007,098원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중인 부영빌라 제4층 제402호입니다. 건물은 철근콘크리트조 지하 1층·지상 4층 규모입니다.
- 입지. 인천보훈병원 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택 위주의 주택지대입니다.
- 교통. 남측 인근에 시내버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 도로·지형. 완경사 지대의 토지이며 동측으로 소로에 접합니다.
- 설비. 일반적인 상하수도설비와 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 주거환경개선지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지 자료. 지목은 대, 토지면적은 138.0㎡, 공시지가는 1,175,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 10세대 규모이며 확인된 동일 면적 거래는 4건입니다. 최신 확인 거래가 2023.08이므로 현재 매수수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입관계. 임대차관계 미상입니다. 현장 점유자와 전입일, 보증금, 확정일자를 확인해 대항력 가능성을 검증해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 현재 확인 인수액은 0원이지만, 최종 명세서에서 인수되는 권리나 특별매각조건이 없는지 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 내부 상태. 1996.11.22. 사용승인 건물로 수리 범위와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 4층 접근성. 대상은 지상 4층 중 4층입니다. 실제 출입·이동 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 현재 시세. 확인 거래가 2023년에 집중돼 있으므로 인근 중개업소의 현재 매도호가와 실제 거래 가능 가격을 교차 확인해야 합니다.
- 환금성. 10세대 규모와 3회 유찰 이력을 감안해 예상 매각기간과 출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 실제 취득·이용에 미치는 영향을 관계 기관에 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 점유와 출구
등기만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2011.12.07. 굴비골농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 감정가의 34.3%, 확인 실거래 평균의 40.8%까지 내려왔습니다.
그러나 이 물건의 결론을 단순히 “싸다”로 끝내기는 어렵습니다. 임대차관계가 미상이고, 최신 확인 거래는 2023.08이며, 총 10세대 규모의 1996년 준공 다세대가 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 등기상 권리는 통과지만, 점유·현재 시세·수리비·재매각 가능성은 확인 후 판단이 맞습니다. 낮은 최저가가 실제 수익으로 연결되는지는 인수권리보다 현장과 출구전략에서 결정됩니다.
