인천지방법원 2025타경964. 미추홀구 학익동 소재 통칭 ‘라제스트빌딩’ 3층 301호입니다. 감정 이용상태는 공실이고, 3층 건축허가사항은 제1종근린생활시설(의원)으로 탐문된 물건입니다. 권리표만 보면 임차인이 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 난도는 임차인보다 매각 대상 자체에 있습니다. 비고에 “건물만 매각”, “대지권 미등기”, “사용승인을 받지 못한 구분건물”, “건축물대장 부존재”, “공사 중단”, “유치권 행사 안내문”이 함께 기재되어 있어, 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
특히 배당표 기준으로는 채권총액 12,109,957,533원 중 현재 최저가 회차에서 채권자에게 배당되는 금액이 125,618,018원에 그치고, 미배당이 11,984,339,515원 남습니다. 신청채권자 청구금액 416,482,191원도 현재 시나리오에서는 배당 0원으로 표시됩니다. 즉, 가격이 많이 내려온 이유가 분명히 있는 고위험 특수물건으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경964 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지권 미등기 집합건물 · 공실 · 제1종근린생활시설(의원) 탐문 |
| 소유자 | 이종순 |
| 감정가 / 최저가 | 534,000,000원 / 128,213,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업회사법인 다인 주식회사 / 416,482,191원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
| 명세서 핵심 비고 | 건물만 매각 · 대지권 미등기 · 사용승인 전 구분건물 · 건축물대장 부존재 · 공사 중단 · 유치권 행사 안내문 |
① 권리 흐름 — 임차인보다 ‘물건 하자’가 문제
임차인 목록은 0명입니다. 따라서 보증금 합산, 대항력 있는 임차인의 인수, 보증기관 대위·승계 중복신고 이슈는 데이터상 확인되지 않습니다. 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 0원은 임차인 보증금 인수 계산 기준입니다. 비고에 기재된 건물만 매각·대지권 미등기·유치권 불분명 리스크는 금액 0원으로 단순 환산하기 어렵고, 실제 입찰 판단에서는 별도 하자로 보아야 합니다.
② 가격의 착시 — 최저가 24.01%가 곧 싸다는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 128,213,000원으로 감정가 534,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 매우 낮아 보입니다. 하지만 이 감정가는 정상 사용승인·정상 대지권·정상 점유가 명확한 일반 근린상가 실거래와 비교할 성격이 아닙니다. 제공 데이터에는 실거래 표본이 없고, 대신 비고와 감정요항표가 물건 자체의 불확실성을 강하게 보여줍니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 128,213,000원 | 24.01% | 11,984,339,515원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 89,749,100원 | 16.81% | 12,022,223,917원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 62,824,369원 | 11.76% | 12,048,664,003원 | 0원 |
회차가 더 내려가도 매수인 인수액은 배당표 기준 0원으로 유지됩니다. 그러나 미배당은 계속 119억~120억 원대로 남고, 물건의 핵심 리스크인 건물만 매각·유치권 불분명·사용승인 미완료 문제도 사라지지 않습니다. 따라서 이 사건은 “몇 회 유찰이냐”보다 정상 취득·사용·처분이 가능한지가 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,594,982원 |
| 갑구 5번 가압류 · 이진환 | 3,660,500,000원 | 125,618,018원 |
| 갑구 6번 가압류 · 농업회사법인 다인 주식회사 | 6,615,493,151원 | 0원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 농업회사법인다인주식회사 | 416,482,191원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한개발 | 1,001,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 경매개시결정 · 농업회사법인 다인 주식회사 | 416,482,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 12,109,957,533원 중 채권자 예상배당은 125,618,018원, 미배당은 11,984,339,515원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 “학익사거리” 북동측 인근, 통칭 라제스트빌딩 3층 301호입니다. 주위는 간선도로변 상업지대로서 상업용 부동산이 주를 이루는 지역입니다.
- 교통. 북서측으로 한나루로에 접하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 양호한 편으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 기호 1,2,3,4,5 공히 공실상태이며, 3층의 건축허가사항은 제1종근린생활시설(의원)으로 탐문조사되었습니다.
- 건물상태. 철골철근콘크리트구조 철골철근콘크리트경사지붕 12층 건물 내 3층입니다. 사용승인을 받지 않은 건물이고, 일부 마감공사가 이루어지지 않은 상태입니다.
- 토지·규제. 11필지 일단의 가장형 토지로 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용 중이며, 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 사용승인을 받지 않은 건물로서 건축대장이 없습니다. 이 점은 향후 사용·처분·담보대출 가능성 검토의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 건물만 매각 여부. 대지권 미등기이며 최저매각가격은 건물만 평가한 금액이라는 비고를 원본으로 확인해야 합니다.
- 사용승인·건축물대장. 감정평가 시점 사용승인을 받지 못했고 건축물대장이 부존재합니다. 정상 사용·영업·담보대출 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 유치권. 유치권 행사 안내물이 여러 건 부착되어 있고 점유가 불분명합니다. 유치권자, 점유 주체, 공사대금 채권 주장 여부를 현장과 기록으로 확인해야 합니다.
- 임차인. 데이터상 임차인은 0명입니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사서·명세서·전입세대·사업자등록 점유 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 최저가 기준 채권자 미배당이 11,984,339,515원 남습니다. 신청채권자도 배당 0원으로 표시되어 경매 진행 구조와 이해관계를 확인해야 합니다.
- 출구전략. 공실·미승인·대지권 미등기·유치권 불분명이 겹치므로, 낙찰 후 보유·사용·매각·임대의 현실성을 먼저 계산해야 합니다.
맺으며 — “24%”가 아니라 “정상 취득 가능성”을 봐야 한다
이 사건의 숫자는 매우 자극적입니다. 감정가 534,000,000원짜리가 3회 유찰되어 최저가 128,213,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 임차인 인수 0원이라는 장점보다 건물만 매각, 대지권 미등기, 사용승인 전, 건축물대장 부존재, 공사 중단, 유치권 불분명이라는 문제가 더 큽니다. 권리 인수액은 0원, 그러나 실무 리스크는 무겁다. 이 물건은 저가 매수형이 아니라 특수물건 검증형입니다. 원본 서류와 현장 점유, 유치권, 사용승인 가능성을 확인하기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.