인천지방법원 2025타경964. 인천 미추홀구 학익동 소재 통칭 라제스트빌딩 3층 302호입니다. 감정평가 요항상 주위는 간선도로변 상업지대로 상업용 부동산이 주를 이루고, 3층의 건축허가사항은 제1종근린생활시설(의원)으로 탐문됐습니다. 다만 이 물건은 일반적인 완성 상가처럼 보면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에 건물만 매각이라고 되어 있고, 대지권 미등기이며, 감정평가 시점 사용승인을 받지 못한 구분건물로 건축물대장도 없습니다. 일부 마감공사가 이루어지지 않은 상태이고 공사도 중단된 상태입니다.
권리 순위만 보면 말소기준은 2020.10.28 갑구 5번 가압류입니다. 이후 가압류, 경매개시결정, 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서 비고상 건물 내에 ‘유치권 행사 중’ 안내물이 여러 건 부착되어 있고, 경매신청인인 농업회사법인 다인 주식회사 이외 점유자는 현황조사서상 확인되지 않아 점유가 불분명합니다. 즉, 이 사건은 후순위 권리 소멸보다 대지권·사용승인·유치권 확인이 결론을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경964 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 3층302호 |
| 등기부 부동산 표시 | 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4, 262-4, 263-2, 264-13, 264-14, 264-15, 264-16, 264-17, 264-18, 264-19, 628-7 |
| 용도 / 이용상태 | 경매 용도 표기: 대지 · 감정 이용상태: 공실, 제1종근린생활시설(의원) 탐문 |
| 건물 상태 | 사용승인을 받지 않은 건물 · 건축물대장 없음 · 일부 마감공사 미완료 |
| 소유자 | 이종순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 91,958,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업회사법인 다인 주식회사 / 416,482,191원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 갑구 5번 가압류
임차인 데이터는 없습니다. 따라서 실제 임차인은 0명으로 정리됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 없고, 임차보증금 인수액도 배당표상 0원입니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현장 점유와 사용관계는 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 최저가가 낮아도 시세 메리트로 단정 불가
이 사건에는 실거래 비교 데이터가 제공되어 있지 않습니다. 따라서 최저가 91,958,000원만으로 “싸다”고 판단할 수 없습니다. 특히 매각물건명세서 비고에 건물만 매각이라고 되어 있고, 최저매각가격도 건물만 평가한 금액입니다. 대지권 미등기 상태에서 실제 취득 범위와 향후 권리 정리가 어떻게 되는지 확인하지 않으면, 감정가 대비 24.01%라는 숫자는 투자 메리트가 아니라 리스크 표시가 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각 기준가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 24.01% | 91,958,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 16.81% | 64,370,599원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 11.76% | 45,059,419원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 91,958,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,055,244원 |
| 갑구 5번 가압류 · 이진환 | 3,660,500,000원 | 89,902,756원 |
| 갑구 6번 가압류 · 농업회사법인 다인 주식회사 | 6,615,493,151원 | 0원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 농업회사법인다인주식회사 | 416,482,191원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한개발 | 1,001,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 경매개시결정 · 농업회사법인 다인 주식회사 | 416,482,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 12,109,957,533원, 채권자 배당 합계는 89,902,756원, 미배당은 12,020,054,777원입니다. 신청채권자 청구금액 416,482,191원은 배당표상 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 학익사거리 북동측 인근, 통칭 라제스트빌딩 3층 301호, 302호, 303호, 309호, 312호 중 302호입니다.
- 주위환경. 간선도로변 상업지대로서 상업용 부동산이 주를 이루는 지역이며 주변환경은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 북서측으로 한나루로에 접하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공실상태이며, 3층 건축허가사항은 제1종근린생활시설(의원)으로 탐문조사되었습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 포함. 공시지가 4,416,000원/㎡, 토지면적 616.0㎡입니다.
- 공부 차이. 사용승인을 받지 않은 건물로서 건축대장이 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 매각물건명세서 비고상 대지권 미등기이며 건물만 매각입니다. 토지 사용권원과 대지권 정리 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 사용승인·건축물대장. 사용승인을 받지 않은 건물이고 건축물대장이 없습니다. 준공·사용·영업 가능성 확인이 필수입니다.
- 유치권 현장 확인. 유치권 안내물이 여러 건 부착되어 있고, 경매신청인 외 점유자의 유치권 성립 여부가 불분명합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 데이터는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현 회차 기준 신청채권자 배당은 0원이고, 전체 미배당은 12,020,054,777원입니다. 후순위 채권 소멸과 별개로 분쟁 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “24% 최저가”보다 “무엇을 취득하는가”
이 물건은 감정가 383,000,000원에서 최저가 91,958,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 데이터의 결론은 반대에 가깝습니다. 건물만 매각, 대지권 미등기, 사용승인 없음, 건축물대장 부존재, 공사 중단, 유치권 불분명이라는 조건이 겹쳐 있습니다. 배당표상 인수액 0원만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 이 사건의 승부처는 “얼마에 받느냐”보다 실제로 무엇을, 어떤 점유 상태로, 어떤 권원까지 취득하느냐입니다.