77,792,000원
인천지방법원 2025타경964. 인천 미추홀구 학익동 264-4, 3층 303호 물건입니다. 법원 데이터의 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 라제스트빌딩 3층 일부 호실의 제1종근린생활시설(의원) 탐문 및 공실상태입니다. 표면 가격만 보면 감정가 324,000,000원에서 최저가 77,792,000원으로 크게 낮아졌습니다. 하지만 이 물건의 본질은 “싸진 상가”가 아니라 대지권·사용승인·유치권·점유 불분명 리스크가 겹친 건물만 매각 사건입니다.
현재 등록된 임차인 데이터는 0명이고, 배당표상 매수인이 떠안을 금전 인수액도 0원입니다. 그러나 이 0원은 임차보증금이나 배당표상 인수권리의 의미입니다. 매각물건명세서 비고에 적힌 대지권 미등기, 건축물대장 부존재, 사용승인 전, 공사 중단, 유치권 안내문은 낙찰자가 실제로 사용·처분하기 전에 반드시 확인해야 할 별도의 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경964 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 3층303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 법원 용도표기: 대지 · 감정상 3층 제1종근린생활시설(의원) 탐문 · 공실상태 |
| 소유자 | 이종순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 77,792,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업회사법인 다인 주식회사 / 416,482,191원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
| 비고 핵심 | 건물만 매각 · 대지권 미등기 · 사용승인 전 구분건물 · 건축물대장 부존재 · 공사 중단 · 유치권 안내문 부착 |
① 권리 흐름 — ‘인수 0원’보다 원본대조가 더 중요하다
자동 계산상 말소기준은 2020.10.28 갑구 5번 가압류입니다. 이후의 가압류, 경매개시결정, 근저당권은 배당표상 매각으로 정리되는 흐름입니다. 다만 등기 흐름에는 2022.09.22 “5번 가압류, 6번 가압류, 7번 강제경매개시결정 등기말소”도 함께 표시되어 있습니다. 이 사건은 단순히 “말소기준 이후 권리 소멸”로 끝내기보다, 실제 등기부 원본에서 말소·회복·현재 유효 권리 관계를 대조해야 합니다.
② 최저가 24.0% — 할인보다 ‘하자 반영 가격’에 가깝다
현재 최저가는 77,792,000원으로 감정가 324,000,000원의 24.0% 수준입니다. 숫자만 보면 매우 낮아 보입니다. 그러나 최저매각가격은 건물만 평가한 금액이고, 대지권은 미등기입니다. 감정평가 시점의 건물은 사용승인을 받지 못했고 건축물대장도 없으며 공사가 중단된 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,792,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,800,256원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 이진환 | 3,660,500,000원 | 75,991,744원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 농업회사법인 다인 주식회사 | 6,615,493,151원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 농업회사법인다인주식회사 | 416,482,191원 | 0원 |
| 4. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한개발 | 1,001,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 경매개시결정 · 농업회사법인 다인 주식회사 | 416,482,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 12,109,957,533원, 채권자 총배당은 75,991,744원, 미배당은 12,033,965,789원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 건물만 매각·대지권 미등기·유치권 불분명 리스크는 금액으로 환산되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 “학익사거리” 북동측 인근의 통칭 라제스트빌딩 3층 303호입니다. 주위는 간선도로변 상업지대로서 상업용 부동산이 주를 이루는 지역입니다.
- 교통. 북서측으로 한나루로에 접하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 양호한 편으로 감정되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 3층 301호, 302호, 303호, 309호, 312호는 공히 공실상태이고, 3층의 건축허가사항은 제1종근린생활시설(의원)으로 탐문조사되었습니다.
- 건물 상태. 철골철근콘크리트구조 12층 건물이나 사용승인을 받지 않은 건물이며, 일부 마감공사가 이루어지지 않은 상태입니다. 공부와의 차이에는 건축대장이 없다고 적혀 있습니다.
- 토지·규제. 11필지 일단의 토지이고 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지면적은 616.0㎡, 공시지가는 4,416,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 상업지 입지 자체는 양호하게 평가되지만, 본 매각은 대지권 미등기 건물만 매각이고 사용승인·건축물대장·유치권 문제가 함께 있어 일반 상업용 물건처럼 바로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기 확인. 매각물건명세서 비고에 “건물만 매각” 및 “대지권 미등기”가 명시되어 있습니다. 최저매각가격도 건물만 평가한 금액입니다.
- 사용승인·건축물대장 확인. 감정평가 시점 사용승인을 받지 못한 구분건물이고 건축물대장이 없습니다. 향후 사용·처분 가능성을 원본 자료로 점검해야 합니다.
- 유치권 안내문과 점유 확인. 현황조사서상 건물에 유치권 행사 중 안내물이 여러 건 부착되어 있고, 경매신청인 외 점유자의 유치권 성립 여부도 불분명하다고 되어 있습니다.
- 임대관계 미상 확인. 등록 임차인 데이터는 0명이지만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 실제 점유자·사용자 확인이 필요합니다.
- 배당표 착시 경계. 매수인 인수액 0원은 긍정 요소이나, 현재 회차 미배당 12,033,965,789원과 신청채권자 예상배당 0원은 이해관계가 복잡한 사건임을 보여줍니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권 관련 자료를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”가 답이 아니다
이 물건은 감정가 324,000,000원 대비 최저가 77,792,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 가격이 낮아진 이유가 명확합니다. 건물만 매각, 대지권 미등기, 사용승인 전, 건축물대장 부존재, 공사 중단, 유치권 안내문과 점유 불분명이 모두 붙어 있습니다. 배당표상 인수 0원은 맞지만, 이 사건의 리스크는 배당표 밖에 있습니다. 권리표만 보고 싸다고 판단할 수 없는 D급 고위험 물건입니다. 입찰 판단의 출발점은 가격이 아니라, 실제로 이 건물을 취득·사용·처분할 수 있는지에 대한 원본 확인입니다.