인천지방법원 2025타경964. 미추홀구 학익동 라제스트빌딩으로 탐문되는 3층 312호입니다. 감정평가 이용상태는 3층 건축허가사항이 제1종근린생활시설(의원)으로 조사됐고, 기호 물건들은 공실상태로 조사됐습니다. 그런데 이 물건은 일반적인 상가 경매처럼 “얼마에 사서 얼마에 임대하느냐”로 접근하면 곤란합니다. 매각물건명세서 비고가 훨씬 강합니다. 건물만 매각이고, 대지권은 미등기이며, 감정평가 시점에 사용승인을 받지 못한 구분건물이고, 건축물대장도 부존재합니다. 공사도 중단된 상태입니다.
권리만 보면 임차인 명단은 없습니다. 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 유치권 안내문이 여러 건 부착되어 있고, 현재 유치권 행사로 점유 중인 경매신청인인 농업회사법인 다인 주식회사 외의 점유자는 현황조사서상 확인되지 않아 점유가 불분명하다고 적혀 있습니다. 즉 이 물건의 위험은 전형적인 임차인 인수형이 아니라, 미완성·미승인 건물의 물건성, 대지권, 유치권·점유, 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경964 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 3층312호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지권 미등기 건물만 매각 · 제1종근린생활시설(의원) 탐문 · 공실상태 |
| 소유자 | 이종순 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 34,334,000원 (3회 유찰, 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업회사법인 다인 주식회사 / 416,482,191원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
| 특이사항 | 건물만 매각, 대지권 미등기, 사용승인 전 구분건물, 건축물대장 부존재, 공사 중단, 유치권 안내문 부착 |
① 권리 흐름 — 임차인보다 ‘대지권·유치권·미승인’이 핵심
임차인 조사 내역은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 구조는 데이터상 확인되지 않습니다. 배당표의 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 갑구 2번 가처분은 2022.01.21 말소 항목이 있고, 데이터 계산상 말소기준은 2020.10.28 갑구 5번 가압류로 잡혀 있습니다. 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 표시되어 있습니다.
② 임차인·점유 — 임차인은 없지만 유치권 점유가 불분명
임차인 데이터는 0명입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없고, 보증금 합산 이슈도 없습니다. 따라서 실제 임차인 수는 0명입니다. 다만 notes에는 건물 내 유치권 행사 안내물이 여러 건 부착되어 있다는 내용이 있고, 현재 유치권 행사로 점유 중인 경매신청인인 농업회사법인 다인 주식회사 이외의 점유자는 현황조사서상 확인되지 않아 점유가 불분명하다고 되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,334,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.0% 추정) | - | 1,018,012원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 이진환 | 3,660,500,000원 | 33,315,988원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 농업회사법인 다인 주식회사 | 6,615,493,151원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 농업회사법인다인주식회사 | 416,482,191원 | 0원 |
| 4. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한개발 | 1,001,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 경매개시결정 · 농업회사법인 다인 주식회사 | 416,482,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 34,334,000원 기준 채권자 총 청구액 12,109,957,533원 중 배당 예상액은 33,315,988원, 미배당은 12,076,641,545원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 데이터상 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학익사거리 북동측 인근의 근린생활시설, 통칭 라제스트빌딩 3층 312호입니다. 주위는 간선도로변 상업지대로서 상업용 부동산이 주를 이루는 지역입니다.
- 교통. 북서측으로 한나루로에 접하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 양호한 편으로 조사됐습니다.
- 용도·상태. 3층 건축허가사항은 제1종근린생활시설(의원)으로 탐문조사됐고, 공실상태입니다. 일부 마감공사가 이루어지지 않은 상태입니다.
- 토지. 11필지 일단의 가각전제됨 가장형 토지로서 근린생활시설 및 업무시설의 부지로 이용 중입니다. 용도지역은 일반상업지역, 지구단위계획구역입니다.
- 공부와의 차이. 사용승인을 받지 않은 건물로서 건축대장이 없습니다. 이 점은 임대·대출·전매·사용 개시 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 환금성. 일반 상업지역 입지는 있으나, 미사용승인·공사중단·대지권 미등기·유치권 불분명 상태가 겹쳐 통상적인 상가보다 환금성이 낮게 평가될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기 확인. 매각물건명세서 비고는 건물만 매각이라고 적고 있습니다. 토지권원 취득 가능성, 대지권 등기 가능성, 추가 비용 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 사용승인·건축물대장. 감정평가 시점 사용승인을 받지 못했고 건축물대장이 없습니다. 사용승인 가능성, 잔여 공사비, 위법·보완사항을 확인해야 합니다.
- 유치권 안내문. 건물 내외부 유치권 안내문이 게시되어 있습니다. 경매신청인 외 점유자는 확인되지 않아 점유가 불분명하므로 현장 점유와 유치권 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 착시. 인수액 0원은 임차인 보증금 인수 위험이 없다는 뜻이지, 물건 취득 후 정상 사용이 보장된다는 뜻이 아닙니다.
- 채권 미배당. 현재 회차에서도 미배당이 12,076,641,545원입니다. 이해관계가 복잡한 사건이므로 등기부·명세서·현황조사·감정평가서 원본 대조가 필수입니다.
- 용도 착오 금지. 데이터상 usage_label은 대지이나, 감정 이용상태는 제1종근린생활시설(의원) 탐문입니다. 아파트나 일반 주거용 물건으로 가정하면 안 됩니다.
맺으며 — “낮은 최저가”가 아니라 “정상 취득 가능성”을 사야 한다
이 사건은 숫자만 보면 강하게 끌립니다. 감정가 143,000,000원짜리가 3회 유찰되어 34,334,000원입니다. 하지만 이 가격 하락은 곧바로 수익 기회가 아닙니다. 건물만 매각, 대지권 미등기, 사용승인 전 구분건물, 건축물대장 부존재, 공사 중단, 유치권 안내문 부착이라는 문구가 한꺼번에 붙어 있습니다. 임차인 인수는 데이터상 0원이어도, 취득 후 정상 사용·등기·점유·전매가 막히면 가격 할인은 의미가 없습니다.
결론은 명확합니다. 권리 인수 0원만으로 접근할 물건이 아닙니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 대지권, 사용승인, 유치권, 점유, 미완성 상태를 해결할 수 있는지입니다. 그 확인이 안 되면 최저가 34,334,000원도 싸다고 보기 어렵습니다.