인천지방법원 2025타경1008. 인천 미추홀구 학익동 소재 지하층 101호로, 등기상 용도는 근린생활시설 및 업무시설입니다. 현황은 공실 상태로 탐문됐습니다. 감정가 822,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가격은 118,416,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 물건이지만, 등기와 매각조건을 같이 보면 단순한 저가 매물로 해석할 수 없습니다.
가장 먼저 봐야 할 것은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 2014.05.02. 등기된 가처분은 매각물건명세서에서 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 이어 2015.04.29. 소유권이전청구권가등기도 등기분석상 말소기준보다 앞서 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분류돼 있으며, 가등기의 성격 확인이 필요합니다. 따라서 배당표상 매수인 인수금액이 0원으로 계산됐다는 사실과 권리 자체의 인수가 없다는 뜻은 전혀 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1008 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 지하층 101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 및 업무시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 하나파트너주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 822,000,000원 / 118,416,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업회사법인 다인 주식회사 / 146,454,794원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 매각조건 | 건물만 매각 · 대지권미등기 · 최저매각가격은 건물만 평가한 금액 |
| 건물 상태 | 미사용승인 구분건물 · 건축물대장 부존재 · 공사 중단 상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞의 두 권리가 핵심
말소기준은 2017.04.06. 갑구 6번 고훈의 가압류 50,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 유성호 근저당 900,000,000원, 이계석 근저당 350,000,000원과 이진환·농업회사법인 다인 주식회사의 가압류, 현재 경매개시결정 및 이후 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고는 없습니다. 다만 임차인이 없다는 사실이 곧 점유·명도 위험이 없다는 의미는 아닙니다. 현황조사에는 건물 내 유치권 행사 안내물이 다수 부착돼 있다고 기재돼 있고, 경매신청인 이외의 점유자는 확인되지 않았으며 유치권 성립 여부 또한 알 수 없는 상태입니다.
② 가격 — 14%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거가 없다
현재 최저매각가격은 118,416,000원으로, 제공된 회차 표기는 감정가 14%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 더구나 감정가 822,000,000원과 현재 최저가는 모두 대지권이 없는 건물만을 대상으로 한 가격입니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 금액 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 118,416,000원 | 11,606,489,769원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 82,891,200원 | 11,641,448,787원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 58,023,840원 | 11,665,868,534원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금은 82,891,200원, 58,023,840원으로 내려가지만, 그만큼 채권자들의 미배당액은 커집니다. 그리고 이 표의 금액 인수 0원은 배당계산상의 숫자일 뿐, 앞서 확인한 가처분 인수와 가등기 위험을 제거하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,416,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,457,824원 |
| 2. 가압류 · 고훈 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 유성호 | 900,000,000원 | 65,958,176원 |
| 4. 근저당권 · 이계석 | 350,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이진환 | 3,660,500,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업회사법인 다인 주식회사 | 6,615,493,151원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 농업회사법인 다인 주식회사 | 146,454,794원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 11,722,447,945원 중 채권자 예상배당은 115,958,176원, 미배당은 11,606,489,769원입니다. 배당계산상 매수인 금액 인수는 0원이나, 갑구 2번 가처분의 권리 인수와 갑구 3번 가등기 확인 문제는 별개입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 인천지방법원 북서측 인근. 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 용도·현황. 등기상 근린생활시설 및 업무시설이며 현황은 공실 상태로 탐문됐습니다.
- 건물. 미사용승인된 철골철근콘크리트조 철골철근콘크리트 경사지붕 12층 건물 내 지하층 101호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·전기설비가 구비된 것으로 판단되나 미사용승인 건물이어서 정상 작동 여부 확인이 필요합니다.
- 도로. 북서측 약 25미터 내외, 남서·남동·북동측 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 과밀억제권역이며, 토지면적은 616.0㎡, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 환금성. 정상적인 대지권 포함·사용승인 완료 근린시설이 아니라 대지권미등기 건물만 매각 및 미사용승인·공사 중단 상태이므로 재매각성과 활용 가능성 확인이 우선입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 2번 가처분 원인 확인. 소유권이전청구권을 피보전권리로 한 가처분이며 매수인 인수가 명시돼 있습니다. 피보전권리의 존속과 본안 결과를 확인해야 합니다.
- 갑구 3번 가등기 확인. 2015.04.29. 소유권이전청구권가등기의 성격과 본등기 가능성을 확인해야 합니다.
- 대지권 문제 확인. 본건은 대지권미등기이며 건물만 매각됩니다. 토지 사용권원과 대지권 취득 가능 여부를 별도로 검토해야 합니다.
- 사용승인·공사 상태 확인. 감정평가 시점 미사용승인 구분건물이고 건축물대장이 없으며 공사가 중단된 상태입니다.
- 유치권 사실관계 확인. 유치권 안내문은 다수 확인됐지만 성립 여부는 알 수 없습니다. 공사대금채권, 점유, 견련성 등 실제 성립요건 확인이 필요합니다.
- 설비 작동 확인. 미사용승인 상태이므로 위생·급배수·전기설비 등의 정상 작동 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 4회 유찰로 감정가 14%까지 내려왔지만, 비교 실거래 자료가 없고 감정가 자체가 건물만을 평가한 금액이므로 감정가 대비 할인율을 시세 할인으로 해석하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 가처분·가등기 관련 원인을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “14% 가격”보다 먼저 풀어야 할 문제가 많다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 822,000,000원에서 최저가 118,416,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 그러나 그 낙폭은 투자 매력의 결론이 아닙니다. 매수인이 인수하는 2014년 가처분, 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분류된 2015년 소유권이전청구권가등기, 대지권미등기 상태의 건물만 매각, 미사용승인·공사 중단, 유치권 표시가 동시에 존재합니다.
배당표의 매수인 인수액은 0원이지만 이는 금전 배당계산상의 0원입니다. 권리 인수와 법적·물리적 하자는 별도입니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싸다는 판단 역시 할 수 없습니다. 이 물건은 “싸서 검토하는 사건”이 아니라, 선순위 권리와 대지권·사용승인·유치권 문제를 먼저 해소할 수 있는지 확인한 뒤 가격을 보는 사건에 가깝습니다.
