인천지방법원 2025타경1008. 인천 미추홀구 학익동 지하층 101호, 등기상 근린생활시설 및 업무시설이고 현황은 공실로 탐문된 근린시설입니다. 숫자만 보면 감정가 8.22억이 2회 유찰되어 최저가가 2.42억까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준으로 계산된 2015년 강제경매개시결정보다 앞선 2014년 가처분과 2015년 가등기가 있고, notes에는 갑구 2번 가처분이 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 권리구조만으로도 일반적인 투자형 물건이 아니라 소송·협의·원본검토가 전제되는 특수물건입니다.
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득가가 보증금으로 고정되는 구조는 아닙니다. 다만 임차인 인수액 0원과 권리 안전은 다른 문제입니다. 이 사건은 가처분 인수, 가등기 종류 확인, 건물만 매각, 대지권미등기, 미사용승인, 유치권 안내문이 한꺼번에 등장합니다. 최저가 2.42억을 시세처럼 보거나 “감정가 대비 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1008 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 지하층 101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 등기상 근린생활시설 및 업무시설 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 하나파트너주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 822,000,000원 / 241,668,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업회사법인 다인 주식회사 / 146,454,794원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수’가 먼저 보인다
임차인은 없습니다. tenants 배열은 비어 있어 실제 임차인 0명으로 보며, 보증기관 승계·대위 중복신고도 없습니다. 그러나 안전한 물건이라는 뜻은 아닙니다. 갑구 2번 가처분은 말소기준보다 빠르고, notes는 이 가처분이 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 갑구 3번 소유권이전청구권가등기도 말소기준보다 앞서며, notes에는 담보가등기 종류 확인 필요가 표시되어 있습니다. 이후 가압류·압류·근저당·경매개시결정들은 배당순위에 따라 배당되거나 미배당으로 남지만, 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
② 임차인·인수권리 체크
| 구분 | 대항력/성격 | 우선변제 | 승계/인수 배지 |
|---|---|---|---|
| 임차인 | 자료 없음 · 실제 임차인 0명 | 해당 없음 | 임차보증금 0 |
| 갑구 2번 가처분 | 말소기준 이전 권리 | 배당권리 아님 | 인수 명시 |
| 갑구 3번 가등기 | 말소기준 이전 · 종류 확인 필요 | 성격 확인 필요 | 확인 필수 |
③ 예상배당표 (매각가 241,668,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,183,352원 |
| 1. 갑구 4번 경매개시결정 · 윤인경 | 146,454,794원 | 146,454,794원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 고훈 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · - | 900,000,000원 | 41,029,854원 |
| 4. 을구 2번 근저당권 · 이계석 | 350,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 경매개시결정 · - | 146,454,794원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 이진환 | 3,660,500,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 12번 가압류 · 농업회사법인 다인 주식회사 | 6,615,493,151원 | 0원 |
| 8. 갑구 14번 경매개시결정 · 농업회사법인 다인 주식회사 | 146,454,794원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 241,668,000원 기준 채권자 총 청구 12,015,357,533원 중 예상 배당은 237,484,648원, 미배당은 11,777,872,885원입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 이는 임차보증금 인수액 기준이며 갑구 2번 가처분 인수·가등기 확인·유치권 성립 여부와는 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 인천지방법원 북서측 인근입니다. 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 등기사항전부증명서상 근린생활시설 및 업무시설이고 현황은 공실상태로 탐문되었습니다. 아파트가 아니라 근린시설로 접근해야 합니다.
- 규제. 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 포함됩니다. 공시지가 4,416,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 환금성. 미사용승인 건물, 건축물대장 부존재, 공사 중단 상태, 대지권미등기, 유치권 안내문은 일반 수요자의 대출·사용·재매각 판단을 어렵게 만드는 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가처분 인수 확인. 갑구 2번 가처분은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 피보전권리와 본안 진행 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 3번 소유권이전청구권가등기는 notes에 담보가등기 종류 확인 필요로 표시되어 있습니다. 인수·말소·배당 가능성을 법률적으로 확정해야 합니다.
- 대지권미등기 검토. 건물만 매각이며 최저매각가격도 건물만 평가한 금액입니다. 토지 사용·대지권 취득 가능성·분쟁 가능성을 별도로 보아야 합니다.
- 미사용승인·건축물대장 부존재. 감정평가 기준 미사용승인 구분건물이고 건축물대장이 없습니다. 사용승인, 용도, 설비 정상작동 여부를 확인해야 합니다.
- 유치권 안내문. 유치권 행사 중 안내물이 다수 부착되어 있으나 성립 여부는 알 수 없습니다. 공사대금 채권, 점유 계속성, 견련성, 배제특약 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 미배당이 11,777,872,885원입니다. 후순위 권리자는 배당을 받지 못하는 구조이므로 이해관계인 대응 가능성을 예상해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”가 아니라 “복잡하다”
이 물건의 최저가는 241,668,000원, 감정가의 29.4%입니다. 그러나 이 숫자는 매력지표라기보다 시장이 리스크를 반영해 가격을 낮춘 결과로 보는 편이 안전합니다. 임차인이 없어 임차보증금 인수는 없지만, 갑구 2번 가처분 인수 명시, 갑구 3번 가등기 종류 확인, 건물만 매각, 대지권미등기, 미사용승인, 건축물대장 부존재, 유치권 안내문이 동시에 걸려 있습니다. 가격은 낮지만 권리와 물건 하자가 가볍지 않습니다. 이 사건은 일반 입찰용 저가 물건이 아니라, 인수권리와 개발·사용승인·유치권을 해결할 수 있는 사람만 검토할 수 있는 특수물건입니다.