인천지방법원 2025타경1056. 인천 동구 만석동 ‘만석3차아파트’ 4층 405호, 전용 42.19㎡ 아파트입니다. 소유자 김영길은 2023년 4월 18일 매매를 원인으로 거래가액 100,000,000원에 취득했고, 같은 해 5월 8일 하나은행이 채권최고액 69,300,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤에 붙은 하나은행 가압류와 경매개시결정, 인천 동구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 단순하지만 가격 판단은 한 단계 더 봐야 합니다. 최저가는 감정가 1억원의 34.3%까지 내려왔지만, 동일 면적 최근 실거래도 과거 1억원대에서 최근 7,000만원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균은 7,000만원이고, 과거 거래 대비 최근 흐름은 -14.1%입니다. 따라서 3,430만원이 최근 시세보다 낮은 것은 맞지만, 하락 추세와 환금성을 함께 반영해 입찰가를 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1056 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 동구 만석동 43-79 만석3차아파트 4층 405호 · 인천광역시 동구 인중로 379 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 42.19㎡ · 철근콘크리트조 지하1층·지상5층 중 4층 |
| 소유자 | 김영길 (2023.04.18. 매매 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 34,300,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 66,577,222원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.08. 을구 7번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 69,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2023.05.08. 하나은행 근저당권입니다. 이후 2025년 하나은행 가압류, 임의경매개시결정, 2026년 인천 동구 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 시장도 내려왔다
만석3차아파트는 70세대, 1991년 8월 21일 사용승인된 단지입니다. 전용 42.19㎡ 동일 면적 실거래 10건의 전체 평균은 80,300,000원이지만, 과거 1억원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최신 거래는 2025년 9월 70,000,000원이고 최근 12개월 평균도 70,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 42.19㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2024.07 | 42.19㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2023.10 | 42.19㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2023.04 | 42.19㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2023.01 | 42.19㎡ | 4 | 94,000,000원 |
| 2022.02 | 42.19㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2022.02 | 42.19㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2021.12 | 42.19㎡ | 3 | 71,000,000원 |
| 2021.10 | 42.19㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2021.06 | 42.19㎡ | 3 | 68,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.19㎡ | 1건 | 70,000,000원 |
현재 최저가 34,300,000원은 최근 12개월 평균 7,000만원의 49.0%입니다. 최신 실거래와 비교해도 동일하게 49.0% 수준입니다. 할인 폭 자체는 분명 큽니다. 다만 최근 거래군은 과거 거래보다 14.1% 낮아지는 추세이고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 전체 평균 8,030만원만 보고 가격 가점을 크게 주기보다, 최신 7,000만원과 하락 추세를 기준으로 보는 편이 보수적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 하나은행 | 69,300,000원 | 33,282,600원 |
| 2. 갑구 11번 가압류 · 하나은행 | 10,603,223원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 79,903,223원 중 예상배당은 33,282,600원으로, 미배당은 46,620,623원입니다. 이 미배당 채권은 말소기준권리 이후 소멸하는 권리의 부족분으로, 현재 분석상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 집행비용은 1,017,400원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 46,620,623원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 56,725,403원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 63,798,749원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동구 만석동 만석부두 동측 인근으로, 공장·아파트·근린생활시설이 혼재된 공업지대입니다.
- 교통. 경인전철 인천역이 남측 근거리에 위치하고 시내버스정류장이 인접해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 지하1층·지상5층 건물의 4층 405호입니다.
- 도로. 남측으로 광로에 접하고, 토지는 평지·부정형으로 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 광로3류와 항만시설에 접합니다. 공시지가는 918,400원/㎡입니다.
- 규모·연식. 70세대, 사용승인일 1991.08.21로 소규모·노후 단지에 해당합니다.
- 확인사항. 건축물 관련 도면이 없어 건물표지와 인근 탐문으로 평가대상을 확정했다는 감정평가 기재가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 현재 확인된 임차인 기재는 없지만 감정평가상 임대차관계 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입관계를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.05.08. 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·압류의 소멸 여부를 원본 등기부에서 대조하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 80,300,000원보다 최신 거래 70,000,000원과 최근 12개월 평균 70,000,000원을 우선 기준으로 삼는 편이 안전합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준은 과거 대비 14.1% 낮습니다. 현재 최저가의 할인 폭은 크지만 향후 매도 가격도 보수적으로 잡아야 합니다.
- 소규모·노후 단지 환금성. 70세대·1991년 준공이라는 점을 감안해 실제 매수층과 거래 속도를 현장에서 확인하세요.
- 공업지역 입지. 공장·아파트·근린생활시설 혼재 지역이라는 감정평가 내용을 현장 방문으로 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 싸지만 환금성까지 봐야 한다”
이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 감정가 1억원에서 3회 유찰돼 34,300,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 70,000,000원의 49.0% 수준입니다.
반면 가격이 낮아진 이유도 함께 봐야 합니다. 최근 거래 추세는 -14.1%, 단지는 70세대·1991년 준공이고 주변은 일반공업지역의 공장·아파트·근린생활시설 혼재지입니다. 여기에 임대차관계 미상과 건축물 관련 도면 부재 확인사항도 있습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 부담은 없고 가격 차이도 크지만, 하락장·환금성·점유 확인을 거친 뒤 접근할 물건”입니다.
