인천지방법원 2025타경1069. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있으나 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 전용면적은 13.72㎡이고, 철근콘크리트구조 13층 건물의 12층 1202호입니다. 현재 소유자 김택현은 2021년 7월 1일 거래가 85,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

표면만 보면 감정가 75,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 36,750,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 임차인 곽현철은 2021년 6월 30일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖췄으며, 말소기준인 2023년 1월 27일 압류보다 앞섭니다. 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분을 매수인이 인수하는 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

2012년 우리은행 근저당권은 같은 해 12월 26일 이미 말소됐으므로 현재의 말소기준이 아닙니다. 현존 권리 중 말소기준은 2023년 1월 27일 포천세무서 압류입니다. 이후 의정부세무서 압류, 남동구 압류, 강제경매개시결정과 임차권등기 자체는 매각으로 소멸합니다.

다만 임차권등기가 말소된다는 사실과 임차보증금 인수 여부는 별개입니다. 곽현철의 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 빠른 2021년 6월 30일이므로, 배당에서 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 승계됩니다. 매각물건명세서에도 보증금 85,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 중복 합산할 별도 보증기관 채권도 없습니다. 실제 임차인은 곽현철 1명입니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로

유찰이 한 번 더 진행되면 낙찰가는 25,725,000원으로 내려가지만 인수액은 60,138,050원으로 늘어납니다. 네 차례 유찰 시에도 낙찰가 18,007,500원과 인수액 67,716,635원을 합친 실질취득은 85,724,135원입니다. 즉 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 총부담은 보증금 85,000,000원 부근에 고정됩니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 86,061,500원과 비교

아트뷰 전용 13.82~14.45㎡의 최근 12개월 실거래 5건입니다. 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균 61,291,666원보다, 최근 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.

최저가 36,750,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 67.7%로 보입니다. 그러나 실제 비교 대상인 실질취득 86,061,500원은 최근 평균보다 31,761,500원 높고, 비율로는 158.5%입니다. 최신 거래 67,000,000원보다도 19,061,500원 높은 128.5%입니다.

최근 거래가격은 과거 거래보다 18.1% 하락한 추세입니다. 하락장에서 실질취득이 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돌기 때문에, 전체 평균 대비 최저가 할인율만 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 36,750,000원 가정)

임차인과 신청채권자는 곽현철로 동일합니다. 현재 계산에서는 임차보증금 우선변제로 35,688,500원이 배당되고, 신청채권 항목은 별도 배당이 없는 것으로 반영됐습니다. 보증금 미배당액 49,311,500원은 매수인 인수액입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 예술회관역 북동측 약 100미터에 위치하며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 교통상황은 무난합니다.
• 건물. 2012년 9월 12일 준공된 126세대 아트뷰로, 철근콘크리트구조 13층 건물의 12층입니다.
• 도로. 서측 약 8미터 보행자전용도로와 동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 3,268,000원/㎡입니다.
• 현황. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 12개월 거래 5건은 확인되지만, 가격 추세는 -18.1%입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 1.6회이고 낙찰률은 0.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 입찰가 36,750,000원에 인수액 49,311,500원을 더한 86,061,500원을 가격 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.
• 유찰 착시 금지. 추가 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 늘어 실질취득은 85,000,000원 부근에 유지됩니다.
• 임대차 실체 확인. 곽현철이 임차권자이자 신청채권자인 사정과 보증금 지급자료, 임대차계약서, 전입·점유 내역을 대조해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 포천세무서·의정부세무서·남동구에 압류금액과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
• 현재 점유 확인. 임차권등기 이후의 실제 점유·퇴거 여부와 명도 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설 분류와 감정 이용상태인 도시형생활주택(원룸형)을 건축물대장·현황과 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “36,750,000원에 사는 물건이 아니다”

이 사건의 최저가는 36,750,000원이지만, 대항력 있는 임차보증금 잔액을 합친 실질취득은 86,061,500원입니다. 최근 12개월 평균 54,300,000원보다 58.5% 높고, 최신 거래 67,000,000원보다도 28.5% 높습니다. 거래 추세 역시 -18.1%로 하락 중입니다.

더 유찰되더라도 총부담은 크게 낮아지지 않습니다. 세금 압류가 당해세로 우선 차감되면 인수액은 오히려 더 커질 수 있습니다. 곽현철의 임차관계에 확인할 사정이 있더라도, 명세서가 인수권리를 명시한 현재 상태에서 이를 임의로 제외해 가격을 계산해서는 안 됩니다. 최저가 할인은 착시이고, 권리상 실질취득은 최근 시세 이상입니다. 현재 조건의 결론은 보류가 아니라 가격·권리 모두 강한 경계가 필요한 D등급입니다.