인천지방법원 2025타경1099. 미추홀구 숭의동 해피하우스 1층 101호로, 사건상 용도는 다세대이지만 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 공부상 ‘사무소’로 기재돼 있습니다. 감정가는 85,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 41,650,000원, 감정가의 49%입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 2011.12.29. 설정된 근해안강망수산업협동조합 근저당권 91,000,000원이 말소기준권리이며, 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전희숙의 전입일은 2012.04.26.으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 가능성 및 실제 점유관계는 원본과 현장에서 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1099 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 2-74 해피하우스 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 사무소 · 분석 대상 면적 42.04㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 중 1층 · 사용승인일 2010.10.21. |
| 소유자 | 홍성태 (2024.06.24. 상속, 2025.05.09. 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 41,650,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 근해안강망수산업협동조합 / 74,174,503원 |
| 매각기일 | 2026.07.27. |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2011.12.29. 접수된 근해안강망수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 91,000,000원이고 채무자는 홍승연입니다. 신청채권자의 청구액은 74,174,503원으로, 현재 최저가 기준 예상배당액 40,500,300원만으로는 청구액 전부를 충족하지 못합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 확인자 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전희숙 | 2012.04.26. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 말소기준권리 이후 전입 |
실제 확인된 임차인 또는 점유자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 약 4개월 늦기 때문에 대항력은 없고, 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%만으로는 부족하다
현재 최저가는 41,650,000원으로 감정가 85,000,000원의 49%입니다. 그러나 해피하우스는 총 8세대 규모이고, 비교할 최근 실거래 금액과 최근 낙찰금액이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 절반 이상 낮으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
특히 이 호실은 다세대 건물 안에 있지만 공부상 이용상태가 사무소입니다. 일반적인 주거용 다세대와 동일한 가격 기준을 그대로 적용하기보다, 현황 용도와 공부상 용도, 내부 상태, 실제 수요를 함께 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회로, 현재 물건도 이미 2회 유찰된 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,149,700원 |
| 1. 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 91,000,000원 | 40,500,300원 |
| 근저당 미배당 | - | 50,499,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,149,700원을 제외한 40,500,300원이 근저당권자에게 배당되고, 소유자 잔여는 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의4동 행정복지센터 남서측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 제물포역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 8미터, 서측 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 공시지가는 1,795,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2010.10.21.이며 기본적인 위생·급배수·가스설비가 구비돼 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 공부상 사무소로 이용 중이며, 비교 가능한 실거래 및 최근 낙찰자료가 없어 시장가격 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 다세대 건물 내 호실이지만 공부상 사무소입니다. 현장 이용상태와 건축물 관련 원본을 대조하세요.
- 점유 확인. 전희숙의 실제 점유 여부, 사용 부분, 임대차계약 및 보증금 내용을 확인하세요.
- 가격 조사. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 응찰하지 말고 인근 유사 사무소·다세대 매매사례와 현장 호가를 별도로 조사하세요.
- 배당 변동. 당해세와 최우선변제 항목에 따라 근저당 배당액은 달라질 수 있으나, 현재 확인된 전입자는 대항력이 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격과 용도는 검증
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2011.12.29. 근저당권이 말소기준이고, 전희숙의 전입은 2012.04.26.으로 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 근저당권자의 미배당액이 크더라도 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 어려움은 권리보다 물건과 가격에 있습니다. 공부상 사무소인 1층 호실이고, 총 8세대 규모이며 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 저가 매수라고 단정해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격과 실제 용도는 현장 검증 후 판단. 이것이 이 사건의 결론입니다.
