인천지방법원 2025타경1128. 미추홀구 학익동 264-4 4층 409호, 등기사항전부증명서상 집합건물입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이고, 현재는 공사중단으로 공실 상태입니다. 표면 숫자만 보면 감정가 302,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 72,510,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 매각물건명세서 비고에 건물만 매각, 대지권 미등기, 사용승인 전 미준공, 유치권 행사 안내물이 함께 적혀 있습니다.
권리 흐름상 말소기준은 2020.10.28. 이진환 가압류입니다. 이후 농업회사법인 다인 주식회사 가압류, 2021년 강제경매개시결정, 2025년 본건 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2014년 가처분은 2023.05.15. 목적달성으로 말소되었고, 과거 2020년·2021년 권리들도 2023.05.15. 가처분에 의한 실효로 말소된 내역이 있습니다. 따라서 이 사건은 “등기상 돈 받을 채권이 많다”보다, 건물 자체의 완성도·사용승인·대지권·유치권·환금성을 먼저 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1128 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 4층 409호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 기준시점 현재 공사중단으로 공실 상태 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 대지권 미등기 · 최저매각가격은 건물만 평가한 금액 |
| 소유자 | 이하희 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 72,510,000원 (3회 유찰, 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업회사법인 다인 주식회사 / 140,504,109원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 그러나 물건 리스크가 크다
임차인 조사 내역은 없습니다. tenants 데이터는 비어 있어 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이것이 곧 안전하다는 뜻은 아닙니다. 매각물건명세서 비고상 본건은 건물만 매각이고, 대지권 미등기이며, 감정평가 시점 사용승인을 받지 못한 구분건물입니다. 현황조사서에는 ‘유치권 행사 중’ 안내물이 여러 건 부착되어 있다고 되어 있고, 경매신청인 외 점유자의 유치권 성립 여부도 불분명합니다.
② 임차인·점유 리스크 — 임차인은 0명, 유치권은 불분명
| 구분 | 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | tenants 데이터 없음 · 실제 임차인 0명 | 해당 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 유치권 | ‘유치권 행사 중’ 안내물 여러 건 부착 · 신청채권자 외 점유자 및 성립 여부 불분명 | 미상 | 미상 | 불분명 |
③ 예상배당표 (매각가 72,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,705,180원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 이진환 | 3,660,500,000원 | 70,804,820원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 농업회사법인 다인 주식회사 | 6,615,493,151원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 농업회사법인다인주식회사 | 140,504,109원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 경매개시결정 · 농업회사법인 다인 주식회사 | 140,504,109원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 72,510,000원 기준으로 채권자 총 청구 10,557,001,369원 중 70,804,820원만 배당되고, 미배당은 10,486,196,549원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 “인천지방법원” 북서측 인근. 광대로변을 따라 각종 근린생활시설 및 업무시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 “한나루로” 로변에 버스정류장이 소재해 대중교통사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물 상태. 철골철근콘크리트조 철골철근콘크리트 경사지붕 12층 건물 내 4층 409호로, 공동 위생 및 급·배수설비와 승강기설비가 있으나 기준시점 현재 공사가 중단된 상태입니다.
- 토지·규제. 대표지번 학익동 264-4는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 환금성. 근린생활시설로서 위치 자체는 상업지 성격이 있으나, 미사용승인·건축물대장 부존재·대지권 미등기·건물만 매각 조건은 재매각과 금융조달에 중대한 제약이 될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 본건은 대지권 미등기이며 건물만 매각입니다. 토지 사용권·대지권 취득 가능성·추가 비용을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 사용승인 확인. 감정평가 시점 사용승인을 받지 못했고 건축물대장이 없습니다. 사용승인 가능성, 보완공사 범위, 비용, 책임 주체를 확인해야 합니다.
- 유치권 확인. ‘유치권 행사 중’ 안내물이 여러 건 부착되어 있습니다. 경매신청인 외 점유자 유무와 유치권 성립 여부가 불분명하므로 현장조사와 법률검토가 필요합니다.
- 공실·공사중단 상태. 근린생활시설로 평가되나 현재 공사중단 공실입니다. 실제 영업 가능 시점과 추가 투입비가 가격 판단의 핵심입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가 24%”보다 중요한 네 글자, 건물만 매각
이 물건은 숫자만 보면 강하게 눈길을 끕니다. 감정가 302,000,000원이 3회 유찰되어 최저가 72,510,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 경매에서 싼 가격은 권리가 정리되고, 사용 가능하며, 되팔 수 있을 때 의미가 있습니다. 이 사건은 건물만 매각이고, 대지권 미등기이며, 미사용승인·건축물대장 부존재 상태입니다. 여기에 유치권 불분명까지 겹칩니다. 임차인 인수는 없지만, 물건 자체가 닫혀 있습니다. 권리 일부는 정리되어도, 사용성과 환금성이 열리지 않으면 낙찰가 72,510,000원도 싸다고 단정할 수 없습니다.