인천지방법원 2025타경1149. 인천 미추홀구 도화동 소재 공부상 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 강석송이고, 2010.08.04 설정된 다시농업협동조합 근저당권 46,000,000원이 말소기준입니다. 이후 이미경 근저당권 10,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 270,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 250,000,000원, 한국스탠다드차타드은행 가압류 25,807,250원과 이번 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리의 핵심은 임차인입니다. 현황조사에 확인된 사람은 CHAMROEUN CHHUNLANG과 CHANGSON SAMONWAN 두 명이며, 실제 임차인 기준으로 2명입니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사됐고, 전입일은 각각 2023.05.24, 2024.07.08로 말소기준일 2010.08.04보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력은 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계와 실제 명도 상황은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1149 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 83-29 2동 1층101호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 장고개로42번길 47 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 30.22㎡ |
| 소유자 | 강석송 · 2010.06.21 매매 · 거래가액 55,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 16,807,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 다시농업협동조합 / 40,068,116원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 통칭 | 성빈빌라트 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
② 임차인 — 실제 점유자 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CHAMROEUN CHHUNLANG | 2023.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHANGSON SAMONWAN | 2024.07.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 흐름은 확인
성빈빌라(83-29)는 18세대, 사용승인일은 1993.11.24이며 비교 면적은 30.22㎡입니다. 전체 8건 실거래 평균은 30,387,500원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 30,000,000원, 최신 거래 38,000,000원, 최근 가격 흐름 -1.7%를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 30.22㎡ | 2 | 38,000,000원 |
| 2024.10 | 30.22㎡ | -1 | 22,000,000원 |
| 2023.07 | 30.22㎡ | -1 | 18,000,000원 |
| 2023.07 | 30.22㎡ | -1 | 15,000,000원 |
| 2022.11 | 30.22㎡ | 3 | 38,100,000원 |
| 2022.05 | 30.22㎡ | 2 | 37,000,000원 |
| 2021.11 | 30.22㎡ | -1 | 15,000,000원 |
| 2021.11 | 30.22㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.22㎡ | 2건 | 30,000,000원 |
현재 최저매각가 16,807,000원은 최근 12개월 평균의 56.0%입니다. 전체 실거래 평균과 비교해도 55.3% 수준입니다. 즉 권리상 인수액이 0원이라는 전제에서 실질취득 기준 금액은 현재 최저가와 같고, 최근 시세보다 낮은 가격대입니다. 다만 최근 12개월 표본은 2건뿐이고 2층 38,000,000원과 -1층 22,000,000원이 섞여 있어, 1층 물건의 직접 비교가격으로 단정하기보다는 참고 범위로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 702,526원 |
| 2. 근저당 · 다시농업협동조합 | 46,000,000원 | 16,104,474원 |
| 3. 근저당 · 이미경 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국스탠다드차타드은행 | 25,807,250원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 601,807,250원 중 예상배당은 16,104,474원이며, 미배당액은 585,702,776원입니다. 신청채권자 다시농업협동조합의 청구금액 40,068,116원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대화초등학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·근린생활시설·소규모 공장이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 용도·구조. 공부상 다세대주택이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물입니다. 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 남서측 중로변에 접합니다. 공시지가는 1,537,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 확인되며 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 환금성. 18세대 규모, 최근 12개월 실거래 2건, 경매 평균 유찰 3.0회로 가격보다 매수층의 폭과 재매각 속도를 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. CHAMROEUN CHHUNLANG, CHANGSON SAMONWAN의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 매각물건명세서·현황조사 원본으로 확인하세요.
- 명도 계획. 두 점유자는 대항력은 없지만 실제 점유 중이라면 인도명령·명도 협의에 시간과 비용이 들 수 있습니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 시세는 최근 자료 우선. 전체 평균 30,387,500원보다 최근 12개월 평균 30,000,000원과 최신 거래 38,000,000원을 우선 참고하고, -1.7% 하락 흐름도 반영하세요.
- 층별 가격 차이. 최근 거래에는 2층 38,000,000원과 -1층 22,000,000원이 함께 있어 단순 평균만으로 1층 적정가를 확정하지 마세요.
- 호수 표기 대조. 사건 소재지는 2동 1층101호로 기재돼 있으나 감정요항표의 건물 구조 문구에는 제1층 제102호가 기재돼 있어 현장과 원본 서류를 반드시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 승부는 환금성
이 사건은 말소기준권리 이후의 담보권·가압류가 매각으로 소멸하고, 실제 점유자 2명도 모두 말소기준보다 늦게 전입해 매수인 인수액이 0원으로 계산되는 유형입니다. 가격도 현재 최저가 16,807,000원이 최근 12개월 평균 30,000,000원의 56.0%라 단순 가격 비교에서는 할인 폭이 큽니다.
다만 이미 3회 유찰됐고, 최근 가격 흐름은 -1.7%, 단지는 18세대 규모입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “권리가 위험해서 싼가”가 아니라 “낮아진 가격이 향후 환금성과 명도 부담을 충분히 보상하느냐”입니다. 권리 구조는 긍정적, 가격도 최근 시세보다 낮지만 환금성과 점유 확인은 필수라는 결론입니다.
