인천지방법원 2025타경1194. 미추홀구 주안동 화인빌 5층 501호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 소성원이며, 말소기준권리는 2022.05.30. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 채권최고액 45,100,000원입니다. 이후 2024.11.15. 주식회사우리카드 가압류 47,528,647원과 2025.06.20. 강제경매개시결정이 이어졌고, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 인수 구조는 단순합니다. 하지만 가격은 별개입니다. 현재 최저매각가는 98,000,000원으로 감정가 140,000,000원에서 1회 유찰된 회차지만, 확인된 최근 12개월 거래가는 93,000,000원입니다. 수치상 최저가는 최근 거래의 105.4%이므로 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 더구나 비교 거래의 전용면적은 35.35㎡로 대상의 60.31㎡와 달라, 거래 1건만으로 정확한 적정가를 단정하는 것도 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1194 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 725-5 화인빌 5층 501호 · 인주대로306번길 19-16 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 5층 |
| 대상 전용면적 | 60.31㎡ |
| 소유자 | 소성원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리카드 / 53,040,063원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2016년과 2020년에 설정됐던 주식회사신한은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.05.30. 을구 6번 근저당권입니다. 이후의 우리카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰만으로 ‘싸다’고 보기 어렵다
화인빌의 확인된 최근 거래는 2025.08. 전용 35.35㎡, 3층, 93,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 93,000,000원이며 최신 거래 역시 같은 금액입니다. 현재 최저가 98,000,000원은 이 가격의 105.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 35.35㎡ | 3 | 93,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.35㎡ | 1건 | 93,000,000원 |
중요한 한계가 있습니다. 대상 전용면적은 60.31㎡인데 거래 표본은 35.35㎡라 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 93,000,000원을 대상 호수의 직접적인 시세로 단정할 수는 없습니다. 다만 주어진 거래자료 기준으로는 현재 실질취득 98,000,000원이 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 웃돌고 있으므로 가격 메리트가 확인됐다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,164,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 45,100,000원 | 45,100,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주식회사우리카드 | 47,528,647원 | 47,528,647원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사우리카드 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,207,353원 |
현재 최저가 98,000,000원 가정 시 계산된 채권 총액 92,628,647원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 3,207,353원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 남부초등학교 서측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 5층 501호이며, 급·배수·위생·도시가스·승강기(9인승)·개별난방 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 2필1단의 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북측 포장세로에 접합니다. 토지면적은 222.1㎡, 공시지가는 1,415,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 건축물 표시. 집합건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재가 있으나 본건과 관련 없음으로 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 10세대 규모의 다세대로 확인된 최근 거래가 1건뿐이며, 그 거래의 전용면적도 대상과 달라 가격 판단 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 할인 판단 금지. 현재 실질취득 98,000,000원은 확인된 최근 12개월 평균·최신 거래 93,000,000원의 105.4%입니다.
- 면적 불일치 확인. 대상은 60.31㎡, 확인된 거래는 35.35㎡입니다. 동일 또는 유사 면적의 추가 거래 확인 전에는 적정가를 단정하기 어렵습니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.05.30. 신한은행 근저당권 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 등기부 원본과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 건축물대장 확인. 위반건축물 등재가 본건과 관련 없다고 기재돼 있으나 입찰 전 해당 표시의 구체적 범위를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 측면에서는 1회 유찰이라는 사실만으로 매력도를 높게 볼 수 없습니다. 실질취득 98,000,000원은 확인된 최근 12개월 거래 93,000,000원의 105.4%이고, 그 거래마저 대상과 면적이 다릅니다. 여기에 10세대 다세대라는 환금성 특성과 임대관계 미상까지 감안하면, 권리상 인수 위험은 낮지만 가격 확신과 출구 유동성은 낮은 물건으로 보는 것이 적절합니다. 현재 회차의 핵심은 “70%까지 떨어졌다”가 아니라 실제 비교 가능한 거래와 점유관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
