인천지방법원 2025타경1339. 간석리페(1차)도시형생활주택 제1동 제7층 제704호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현 소유자 윤진선은 2018년 8월 28일 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 채권최고액 36,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 2025년 7월 23일 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 낙찰 시 말소기준 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

점유관계에서는 조광석이 보증금 23,200,000원, 월세 500,000원으로 조사됐고 2021년 11월 1일 전입했습니다. 그러나 말소기준일은 2018년 8월 28일로, 전입이 그보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025년 8월 8일 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없으므로 배당 부족분이 생기더라도 그 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음

등기 흐름에서 오래된 신탁등기와 2015년 신한은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현 소유자 윤진선의 소유권이전과 동시에 설정된 2018년 농협은행 근저당이 현재의 말소기준입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

③ 시세 비교 — 2회 유찰로 최근 가격대 아래

동일면적 12.37㎡ 거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 38,940,000원이지만, 가격 판단에는 최신 흐름을 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 42,500,000원, 최신 거래는 2026년 3월 40,000,000원입니다. 현재 최저가 25,970,000원은 최근 12개월 평균의 61.1%입니다.

최근 12개월 평균은 전체 12건 평균 38,940,000원보다 높고, 최근 거래군과 이전 거래군의 비교도 +11.2%입니다. 즉 데이터상 하락장이 아니라 최근 가격대가 과거보다 높아진 흐름입니다. 최신 거래 40,000,000원과 최근 평균 42,500,000원 모두 현재 최저가 25,970,000원보다 높아, 2회 유찰 가격에는 시세 대비 가격 여유가 존재합니다.

④ 예상배당표 (매각가 25,970,000원 가정)

현재 최저가 가정에서 근저당 채권최고액 36,000,000원 중 25,102,540원이 배당되고 10,897,460원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권액 28,660,742원 역시 전액 충족되지 않습니다. 그러나 말소기준 근저당의 미배당액은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원

회차가 내려갈수록 농협은행의 미배당액은 커지지만, 말소기준 근저당의 미배당을 매수인이 승계하는 것은 아닙니다. 임차인 역시 대항력이 없어 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 간석오거리역(인천지하철1호선) 북서측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·업무시설·단독주택·다가구주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간석오거리역과 동암역이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
• 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상13층 중 제7층입니다.
• 설비. 기본 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차장, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 공시지가는 2,047,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 거래 표본. 간석리페(1차)도시형생활주택은 106세대이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 명도 확인. 조광석은 대항력이 없지만 실제 점유 관계와 인도 시점은 별도로 확인해야 합니다.
• 확정일자·최우선변제 확인. 배당요구는 2025.08.08 접수됐으나 확정일자는 확인되지 않습니다. 실제 배당표는 원본 배당관계를 대조해야 합니다.
• 최근 시세 중심으로 가격 판단. 전체 평균 38,940,000원보다 최근 12개월 평균 42,500,000원과 최신 거래 40,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 2회 유찰의 의미 확인. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 61.1%까지 내려왔습니다. 가격 메리트와 별개로 반복 유찰 원인을 현장 상태·수요 측면에서 확인할 필요가 있습니다.
• 원룸형 환금성 점검. 전용 12.373㎡ 도시형생활주택이므로 실수요·임대수요와 향후 매도 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원, 승부처는 2회 유찰 가격과 환금성”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 조광석은 2021년 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 최저가 25,970,000원에 낙찰된다고 가정하면 매수인 인수액은 0원, 실질취득액도 25,970,000원입니다.

가격은 이미 감정가 53,000,000원의 49%까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 평균 42,500,000원의 61.1%, 최신 거래 40,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세도 이전보다 11.2% 높은 상태입니다. 따라서 데이터상 가격 여유는 확인됩니다. 다만 전용 12.373㎡ 원룸형 도시형생활주택이고 이미 2회 유찰된 만큼, 권리 안전성만 보고 끝낼 것이 아니라 실제 점유·명도와 원룸형 환금성을 함께 검증하는 것이 핵심입니다.