인천지방법원 2025타경1372. 인천 남동구 논현동 리더스프라자 1층 121호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 휴게음식점입니다. 소유자 이경숙은 2014.06.16 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 430,000,000원입니다. 같은 날 전북은행이 채권최고액 408,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2025.07.23 전북은행의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 등기상 말소기준보다 뒤에 남아 있는 별도 인수권리는 확인되지 않으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 현황조사서에는 공실로 기록돼 있고 출입문에는 관리비 독촉장이 붙어 있었습니다. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1372 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 637-1 리더스프라자 1층 121호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 논현로46번길 14 |
| 용도 / 현황 이용 | 대지 · 휴게음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 내 1층 121호 · 사용승인일 2010.11.22 |
| 소유자 | 이경숙 · 2014.06.16 소유권이전 · 거래가액 430,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 168,560,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 341,881,187원 |
| 말소기준 | 2014.06.16 을구 1번 근저당권 · 주식회사전북은행 · 채권최고액 408,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2010년과 2012년에 설정됐던 아시아신탁의 신탁등기와 인천광역시남동구 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2014.06.16 이경숙 앞으로 소유권이 이전된 뒤 같은 날 설정된 전북은행 근저당이 말소기준입니다. 2025.07.23 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임대 확인 — 공실이지만 관리비는 별도 점검
현황조사서상 공실이며 출입문에 관리비 독촉장이 붙어 있는 것으로 기록돼 있습니다. 별도의 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 따라서 권리상 임차보증금 인수액을 더해 계산할 사안은 아니지만, 입찰 전 실제 점유 상태와 관리비 체납 여부를 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%, 그러나 할인율만으로 시세 판단 금지
감정가는 344,000,000원, 현재 최저가는 168,560,000원으로 2회 유찰·감정가 49% 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 117,991,999원, 4회 유찰 시 82,594,399원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 168,560,000원 | 165,400,160원 | 242,599,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 117,991,999원 | 115,540,111원 | 292,459,889원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 82,594,399원 | 80,707,700원 | 327,292,300원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 전북은행 근저당의 미배당은 커지지만, 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리상 실질취득금액은 현재 회차에서는 168,560,000원입니다. 다만 감정가 대비 49%라는 사실만으로 실제 거래시장 대비 저렴하다고 결론내릴 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,159,840원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 408,000,000원 | 165,400,160원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,159,840원과 전북은행 165,400,160원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 전북은행 근저당의 미배당은 242,599,840원, 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 호구포역 동측 인근. 주위는 아파트단지·업무시설·근린시설·공장 등으로 형성돼 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 호구포역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 6층 건물 내 1층 121호이며 감정평가상 휴게음식점으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2010.11.22입니다.
- 도로. 북동측·북서측으로 각각 약 10미터 포장도로, 남동측 약 20미터 포장도로, 남서측 약 6미터 보행자도로를 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 해당하고 중로1류 및 특수도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,534.8㎡, 공시지가 3,280,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2014.06.16 을구 1번 전북은행 근저당과 매각물건명세서를 원본 대조하세요.
- 공실 현황 확인. 현황조사상 공실이므로 매각기일 전 실제 점유자가 새로 생겼는지 현장을 다시 확인하세요.
- 관리비 확인. 출입문에 관리비 독촉장이 확인됐으므로 관리주체를 통해 체납액과 부담 범위를 확인하세요.
- 임대 가능성 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 휴게음식점 용도의 실제 임대수요와 공실기간을 현장에서 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가 49%지만 감정가 할인율과 실제 시장가 할인율은 같은 개념이 아닙니다.
- 규제 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획을 입찰 목적과 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2014.06.16 전북은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸하며, 현재 회차 예상 매수인 인수는 0원입니다. 감정가 344,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 168,560,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
그러나 물건은 현황 휴게음식점이고 현황조사상 공실, 출입문에는 관리비 독촉장이 확인됐습니다. 따라서 이 사건은 “권리가 위험한 물건”이라기보다 권리는 단순하지만 실제 점포 가치와 운영성 검증이 중요한 물건에 가깝습니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 판단. 감정가 49%라는 숫자보다 실제 임대 가능성과 비용을 확인하는 것이 입찰의 승부처입니다.
