인천지방법원 2025타경500249. 인천 서구 경서동 ‘에버빌’ 2층 202호, 전용 48.19㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 135,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저가는 66,150,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2011.01.03 영덕북부수산업협동조합 근저당입니다. 이후의 압류, 경매개시결정, 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조라 권리 인수액은 0원으로 잡힙니다.
다만 권리가 단순하다고 바로 ‘안전한 급매’로 보기는 어렵습니다. 현황조사·매각물건명세서에 임차인 지요성, 김학진이 확인되지만 둘 다 전입일이 2019.02.28로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없는 것으로 정리되지만, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 여기에 국세·지방세 압류가 3건 있어 당해세 해당 시 배당구조가 바뀔 수 있다는 점도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경500249 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서로46번길 3-7, 2층 202호 (경서동,에버빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 48.19㎡ · 4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 이원석 (2017.12.28. 거래가 130,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 66,150,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광명동부새마을금고 / 107,438,690원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2011.01.03 을구 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 광명동부새마을금고 근저당, 파주시·국·국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 따라서 실제 임차인은 2명입니다. 두 임차인 모두 전입신고일이 말소기준권리인 2011.01.03 이후라 대항력은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 명세서 원본 보완 확인은 필요합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력/우선변제/승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지요성 | 202호 | 2019.02.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김학진 | 202호 | 2019.02.28 | 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 싸졌지만 표본이 적다
에버빌은 12세대, 사용승인일은 2010.12.30입니다. 같은 면적 48.19㎡ 최근 거래는 2건뿐입니다. 실거래 평균은 118,000,000원, 현재 최저가는 이 평균의 56.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 48.19㎡ | 4 | 116,000,000원 |
| 2022.02 | 48.19㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 118,000,000원 |
가격만 보면 최저가 66,150,000원은 실거래 평균보다 51,850,000원 낮습니다. 다만 거래 표본이 2건이고 세대수가 12세대에 불과해, 아파트처럼 실거래 평균 하나로 환금성을 단정하기는 어렵습니다. 현재 가격은 낮아졌지만, 매도 출구가 넓은 물건은 아니라는 점이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,590,700원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 영덕북부수산업협동조합 | 150,000,000원 | 64,559,300원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 광명동부새마을금고 | 136,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권액 286,500,000원 중 예상 배당은 64,559,300원이고, 미배당은 221,940,700원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 유찰될수록 후순위 회수는 더 어려움
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 66,150,000원 | 64,559,300원 | 221,940,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 46,305,000원 | 45,071,510원 | 241,428,490원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 32,413,499원 | 31,430,056원 | 255,069,944원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 후순위 채권자의 회수는 거의 없어지고, 배당표상 신청채권자 광명동부새마을금고의 변제도 충족되지 않는 구조입니다. 이 자체가 매수인 인수로 이어지는 것은 아니지만, 세금·임차인 최우선변제 등 선순위 차감 항목은 꼭 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 경서동 소재 “경서초등학교” 북동측 인근. 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 경사지붕 4층 건물 내 2층 202호입니다. 외벽은 석재붙임 등 마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류 접합, 공시지가 1,315,000원/㎡, 토지면적 413.8㎡입니다.
- 환금성. 총 12세대, 2010.12.30 준공, 최근 동일 면적 거래 2건입니다. 가격 판단은 가능하지만 표본이 적어 매도 출구 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 원본 확인. 파주시·국·국민건강보험공단 압류가 당해세인지 확인하세요. 당해세면 배당에서 0순위 차감될 수 있습니다.
- 임차인 보증금 확인. 지요성·김학진의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 최우선변제와 명도 협의에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 명도 난도 점검. 실제 임차인 2명이 확인됩니다. 배당요구 여부와 점유 상태를 확인하고 인도명령·이사 협의 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 환금성 보수적으로 산정. 최근 거래가 2건뿐인 12세대 다세대입니다. 실거래 평균 118,000,000원을 그대로 목표 매도가로 확정하지 말고 내부 상태와 수리비를 반영하세요.
- 관리비·공용부분 확인. 다세대도 관리비, 공용부분 하자, 누수, 주차, 계단·옥상 상태가 매도 가격에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 배당요구종기 관련 문건을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸졌다”와 “쉽다”는 다르다
이 물건은 최저가가 66,150,000원까지 내려와 숫자상 할인폭이 큽니다. 말소기준 이후 권리가 소멸하고, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 구조도 아닙니다. 권리 인수액만 보면 0원입니다. 하지만 작은 다세대의 환금성, 최근 거래 2건뿐인 시세 표본, 국세·지방세 압류 3건, 보증금 미상 임차인 2명이 남아 있습니다. 결론은 가격은 매력권, 확인 난도는 중간 이상입니다. 입찰한다면 최저가가 낮다는 점보다, 실제 명도·수리·세금·재매도 가능가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐가 승부처입니다.