인천지방법원 2025타경502795. 계양구 임학동 ‘코원빌라트’ 101동 3층 302호, 전용 52.49㎡ 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택으로 확인되며, 1996년 6월 12일 사용승인된 총 19세대 규모입니다. 감정가는 146,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저가는 102,200,000원입니다. 표면적으로는 시세 평균 대비 낮지만, 이 물건은 권리표에서 을구 7번 주택임차권등기와 말소동의 확약서, 그리고 보증금·전입일 미상 점유를 분리해서 봐야 합니다.
말소기준권리는 1996년 9월 2일 접수된 한국주택은행 근저당입니다. 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서에는 “을구 순위 7번 주택임차권등기”를 명시 인수권리로 적고, 동시에 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출을 비고로 둔 구조입니다. 따라서 이 임차권등기 자체의 실질 인수는 0원*으로 보되, 확약 밖의 미상 점유는 별도 위험으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경502795 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계양산로 155, 101동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 52.49㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 3층 302호 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 (2020.06.01. 거래가 118,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 102,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 126,805,470원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1996년 근저당, 쟁점은 임차권등기 확약
말소기준은 1996.09.02. 한국주택은행 근저당권입니다. 그 뒤의 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 2022.06.30. 등기된 한국토지주택공사 주택임차권등기입니다. 데이터상 이 임차권등기는 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리되어 있고, 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 실제 임차인 보증금에 합산하면 안 됩니다. 더구나 명세서 비고에 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어, 이 임차권등기 관련 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 임차인과 보증기관 승계를 분리
등기부 임차권등기상 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 중복신고입니다. 따라서 보증금 116,000,000원은 별도 실제 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다. 데이터 기준 실제 확인 대상 점유자는 보증금·전입일이 비어 있는 주택공사 1명이며, 이 부분은 명세서 보완 확인이 필요합니다.
| 구분 | 성명/기관 | 보증금 | 전입/확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임차권등기 | 한국토지주택공사 | 116,000,000원 | 전입 2020.05.29 · 확정 2020.05.06 | 대항력 없음 | 배당요구 2022.06.30 | 보증기관 승계 확약 0원* |
| 명세서 점유 | 주택공사 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
* 확약 반영 전 룰상 주택임차권등기 보증금은 116,000,000원으로 표시되나, 말소동의 확약서가 제출된 임차권등기에 한해 실질 인수 0원으로 정리했습니다. 확약 밖 미상 점유는 별도 확인 대상입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 평균보다 낮지만 ‘권리 확인값’이 붙는다
코원빌라트 최근 실거래 9건의 평균은 125,888,888원입니다. 최저가 102,200,000원은 이 평균의 81.2%입니다. 즉 확약이 실제로 유효하게 정리되고, 미상 점유 리스크가 해소된다면 가격 자체는 감정가보다 내려온 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 49.49㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 2023.01 | 52.49㎡ | 4 | 139,000,000원 |
| 2023.01 | 52.49㎡ | 4 | 139,000,000원 |
| 2022.09 | 52.49㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2022.05 | 49.49㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 2021.11 | 49.49㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2021.09 | 52.49㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2021.07 | 52.49㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2021.06 | 49.49㎡ | -1 | 110,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 125,888,888원 |
최근 실거래는 110,000,000원~155,000,000원 범위입니다. 최저가 102,200,000원은 실거래 최저가보다도 낮지만, 이 할인은 임차권등기 확약서 원본 확인과 미상 점유 해소를 전제로만 의미가 있습니다. 단순히 “최저가가 싸다”가 아니라, 권리 확인 비용이 붙은 가격으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,230,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 한국주택은행 | 9,100,000원 | 9,100,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 한국주택은행 | 20,800,000원 | 20,800,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 서인천농업협동조합 | 18,200,000원 | 18,200,000원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 142,120,273원 | 51,869,200원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 주식회사국민은행 | 44,800,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 주식회사국민은행 | 20,801,552원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 한국주택금융공사 | 19,575,567원 | 0원 |
| 8. 갑구 21번 가압류 · 주택도시보증공사 | 995,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 22번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 126,805,470원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 102,200,000원 가정 시 채권자 총 청구 1,397,202,862원 중 배당은 99,969,200원, 미배당은 1,297,233,662원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 국세·지방세 압류가 당해세라면 0순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 임학동 소재 “임학공원” 남측 인근, 주위는 공동주택·단독주택·공원·근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 3층 302호이며, 위생설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 표시됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항은 없음으로 정리됩니다.
- 환금성. 총 19세대의 소규모 다세대이고, 최근 실거래는 9건입니다. 실거래 범위가 110,000,000원~155,000,000원으로 편차가 있어 개별 층·상태 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 을구 7번 주택임차권등기 말소까지 실제 연결되는지 원본으로 확인하세요.
- 확약 밖 점유 확인. 명세서상 주택공사 점유의 전입신고일·보증금·점유현황이 미상입니다. 이 부분은 대항력 가능·미상으로 남깁니다.
- 보증기관 승계 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 임차권등기 보증금 116,000,000원은 보증기관 대위·승계 중복신고로 실제 임차인 보증금처럼 더하지 않습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 데이터에 표시되어 있습니다. 당해세 해당 시 배당표 선순위 차감으로 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 응찰가 상한. 확약·점유가 모두 해소된다는 전제에서만 최저가 102,200,000원의 할인 의미가 있습니다. 실거래 평균 125,888,888원과 실거래 최저 110,000,000원을 함께 놓고 보수적으로 산정하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기반입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “할인”보다 먼저 볼 것은 “확약의 범위”
이 물건은 최저가만 보면 나쁘지 않습니다. 감정가 146,000,000원에서 1회 유찰되어 102,200,000원까지 내려왔고, 이는 실거래 평균의 81.2%입니다. 그러나 이 사건의 결론은 가격표가 아니라 권리표의 작은 문구에서 갈립니다. 을구 7번 주택임차권등기는 보증기관 대위·승계 중복신고이고 말소동의 확약서가 있어 해당 인수는 실질 0원*으로 정리되지만, 확약 밖의 보증금·전입일 미상 주택공사 점유는 남아 있습니다. 확약서 원본과 미상 점유가 깨끗하게 해소되면 가격은 검토 가능, 해소 전에는 보수적 접근. 이것이 이 사건의 핵심입니다.