인천지방법원 2025타경504258. 지젤엠청라 1층 028호로, 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가 기준시점의 실제 이용상태는 음식점(Little Tiger HOTDOG)입니다. 현재 소유자는 유한회사평화동이고, 2020.03.10 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 전주농업협동조합에 채권최고액 360,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2020.09.11 같은 전주농업협동조합 명의로 채권최고액 288,000,000원의 근저당이 추가됐고, 2025.01.20 전주농업협동조합의 신청으로 이번 임의경매가 개시됐습니다. 현재 최저매각가는 158,946,000원으로 감정가의 24% 수준까지 내려왔지만, 이 물건은 실거래 비교자료가 확인되지 않아 가격 판단은 낮아진 최저가 자체보다 현장 임대가치·수익성·상가 시세 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504258 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라에메랄드로 99, 1층 028호 (연희동, 지젤엠청라) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 현재 음식점(Little Tiger HOTDOG)으로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사평화동 |
| 감정가 / 최저가 | 662,000,000원 / 158,946,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 534,079,454원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준은 2020.03.10 설정된 전주농업협동조합 근저당 360,000,000원입니다. 2020.09.11 추가 근저당 288,000,000원과 2025.01.20 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후로, 매각으로 소멸합니다. 2017~2019년에 존재했던 신탁, 가압류, 기존 근저당, 압류와 이전 경매등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| MINAMIKAWA RYUSAKU | 2024.11.14 | 10,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
현황조사상 실제 임차인은 MINAMIKAWA RYUSAKU 1명입니다. 전입일 2024.11.14는 말소기준권리 2020.03.10보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 1,200,000원이며 매수인이 승계할 임차보증금은 0원으로 분석됩니다.
③ 가격 — 많이 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 아직 증명되지 않았다
감정가는 662,000,000원이고, 현재 최저매각가는 158,946,000원입니다. 4회 유찰을 거치며 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오상 5회 유찰 시 111,262,200원, 6회 유찰 시 77,883,540원까지 내려갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,946,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,025,244원 |
| 1. 근저당 · 전주농업협동조합 | 360,000,000원 | 155,920,756원 |
| 2. 후순위 근저당 · 전주농업협동조합 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권 합계는 648,000,000원, 예상 배당은 155,920,756원, 미배당은 492,079,244원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라1동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지·업무시설·각종 근린생활시설이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 현황. 기준시점 현재 음식점(Little Tiger HOTDOG)으로 이용 중입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 중로1류와 접합니다.
- 토지. 토지면적 10,995.6㎡, 공시지가 2,747,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황 용도 확인. 사건상 도시형생활주택이지만 감정평가상 현재 음식점으로 사용 중입니다. 실제 점포 이용과 건축물 용도를 현장에서 대조해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 현황조사상 MINAMIKAWA RYUSAKU가 보증금 10,000,000원·월차임 1,200,000원으로 조사됐고 상세 임대내역은 명확하지 않습니다.
- 시세 직접 조사. 비교 가능한 실거래 데이터가 없어 감정가 대비 낙찰가율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 후순위 채권 미배당. 현재 매각가 가정에서는 채권 합계 648,000,000원 중 492,079,244원이 미배당으로 남지만, 이는 매수인 인수액이 아니라 채권자 측 미회수액입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 현장 확인형
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2020.03.10 전주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 추가 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 MINAMIKAWA RYUSAKU도 2024.11.14 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 4회 유찰로 662,000,000원에서 158,946,000원까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없고, 도시형생활주택으로 표시된 물건이 실제로는 음식점으로 이용되고 있습니다. 따라서 이 물건은 “낙찰가율이 낮다 = 싸다”가 아니라, 실제 상가 가치와 임대수익을 확인해야 하는 현장검증형 물건으로 보는 것이 맞습니다.