인천지방법원 2025타경505398. 인천 남동구 만수동 경인맨션타운 111동 지층 비01호, 전용 56.05㎡ 다세대주택입니다. 말소기준은 2020년 4월 22일 설정된 고양시산림조합 근저당권입니다. 이후 2023년 장병두 씨에게 소유권이 이전됐고 2025년 같은 조합이 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 산정상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.

가격만 보면 유찰이 충분히 진행됐습니다. 감정가 73,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 25,039,000원까지 내려왔고, 실질취득액도 인수금이 없어 같은 25,039,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 2026년 7월 최신 거래가 76,000,000원의 32.9%입니다. 다만 최신 거래는 전용 53.17㎡·2층이고, 본건은 전용 56.05㎡·지층입니다. 층과 상태가 다른 만큼 숫자만으로 동일한 가치를 전제하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 2020년 4월 22일 고양시산림조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이므로 근저당 자체와 이후의 소유권이전, 임의경매개시결정은 매각절차에서 정리됩니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이고 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

② 시세 비교 — 할인은 크지만 하락 추세도 뚜렷하다

경인맨션타운의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 102,000,000원이지만, 2022년 110,000,000원과 149,000,000원의 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래인 76,000,000원, 그리고 최근 거래가 과거보다 31.3% 낮아진 추세를 우선 반영해야 합니다.

본건과 면적·층이 같은 2023년 12월 거래는 73,000,000원으로, 현재 감정가와 같습니다. 최저가 25,039,000원은 이 거래가와 최신 거래가 76,000,000원에 비해 크게 낮습니다. 따라서 권리상 인수금이 새로 확인되지 않는다는 전제에서는 가격 여유가 존재합니다. 그러나 최근 12개월 거래가 단 1건이고 최신 거래도 다른 면적·2층 물건이므로, 32.9%라는 수치만으로 본건의 실제 처분가를 확정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 25,039,000원 가정)

매각대금은 집행비용을 제외하고 고양시산림조합에 배당되며, 근저당 미배당액은 9,611,702원입니다. 근저당은 미배당이 발생하더라도 매각으로 소멸하므로 매수인이 승계하지 않습니다. 배당 산정은 채권액 33,800,000원을 기준으로 작성됐으며, 등기부에는 2021.07.15 채권최고액을 24,000,000원으로 변경한 등기도 있으므로 채권계산서와 배당요구액을 원본 대조해야 합니다.

유찰 시 배당 변화

유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 근저당 자체는 매각으로 소멸하므로 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 신청채권자 청구액 18,699,998원은 현재 회차에서는 충족되지만, 4회 유찰 시 배당액 16,811,809원으로 내려가 충족되지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천동부초등학교 북측 인근으로, 주변은 다세대주택과 연립주택 등으로 형성된 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 내 지층 비01호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 새시 창호입니다.
• 설비. 급·배수와 위생설비, 도시가스설비, 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로·토지. 사다리형 완경사지의 다세대주택 부지로 이용 중이며 동측으로 폭 약 6m 도로와 접합니다. 토지면적은 159.0㎡, 공시지가는 1,298,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 10세대 규모이며 확인된 거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 3회 유찰, 매각률 0%로 가격보다 매수층의 폭이 핵심입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유·임차 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 점유자와 전입일, 보증금, 확정일자를 확인하기 전에는 대항력 여부를 단정하지 마세요.
• 근저당 금액 대조. 설정 당시 채권최고액 33,800,000원과 2021년 변경등기의 24,000,000원, 실제 채권계산서상 청구액을 서로 대조해야 합니다.
• 지층 현장 확인. 본건은 지층 비01호입니다. 내부 상태와 채광·환기, 출입 구조 등 지층 특성을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
• 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래는 1건이고 해당 거래는 전용 53.17㎡·2층입니다. 본건과 동일 조건의 최신 거래로 보기는 어렵습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 수준이 과거보다 31.3% 낮습니다. 전체 평균 102,000,000원보다 최신 76,000,000원과 동일면적 지층 거래 73,000,000원을 우선 참고하세요.
• 매각결과 확인. 표시된 매각기일은 2026.07.27입니다. 법원 공고에서 매각 결과, 기일 변경, 추가 유찰 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 싸지만, 출구까지 쉬운 물건은 아니다”

권리 구조만 보면 말소기준 근저당과 이후 권리가 매각으로 정리되고, 배당 산정상 인수액도 0원이어서 비교적 단순합니다. 최저가 25,039,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 76,000,000원의 32.9%로, 취득가격 자체에는 여유가 있습니다.

그러나 본건은 10세대 다세대주택의 지층이고 이미 3회 유찰됐습니다. 최근 거래가격도 과거보다 31.3% 낮아졌으며 거래 표본도 적습니다. 여기에 임대관계가 미상이라 실제 점유관계 확인이 남아 있습니다. 결론은 권리는 비교적 단순하고 가격은 낮지만, 점유 확인과 환금성 검토가 먼저입니다. 싸게 취득하는 것보다 향후 누가 얼마에 다시 살지를 보수적으로 계산해야 하는 물건입니다.