인천지방법원 2025타경507349. 인천 서구 마전동 대광리치빌 1동 5층 502호, 전용 35.8㎡의 다세대주택입니다. 소유자 박란희가 2011년 거래가 189,000,000원에 취득하면서 여수원예농업협동조합 명의의 채권최고액 120,000,000원 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 롯데카드·삼성카드 가압류와 인천광역시 서구 압류, 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
점유관계에서는 김은주가 2020.08.19. 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준일인 2011.01.26.보다 늦어 대항력은 없으며, 보증금이 확인되지 않았더라도 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당순위와 소액임차인 최우선변제 여부는 매각물건명세서 원본으로 보완해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507349 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 913-1 대광리치빌 제1동 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 완정로178번안길 2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 35.8㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 박란희 (2011.01.26. 소유권 취득 · 거래가액 189,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 44,590,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수원예농업협동조합 / 97,991,344원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2011.01.26. 설정된 여수원예농업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 2024년 롯데카드 가압류 6,276,808원, 삼성카드 가압류 6,124,730원, 인천광역시 서구 압류와 2025년 경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2012년과 2017년에 등기됐던 인천광역시 서구 압류는 각각 2013년과 2019년에 이미 말소됐습니다.
신청채권자의 청구액은 97,991,344원으로 근저당권 채권최고액 120,000,000원보다 작습니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 제외한 근저당권 예상배당은 43,387,380원에 그쳐 신청채권 전액을 충족하지 못합니다. 이 미배당액은 채무자에게 남는 채무 문제이며, 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은주 | 2020.08.19 | 2025.08.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
③ 시세 비교 — 63.7% 할인보다 -33.3% 추세를 함께 봐야 한다
대광리치빌은 10세대 규모이며 2010.04.13. 사용승인된 다세대주택입니다. 확인된 거래는 총 4건이고, 최근 12개월 거래는 2025.05.의 70,000,000원 1건입니다. 현재 실질취득액 44,590,000원은 이 최신 거래와 최근 12개월 평균의 63.7%로, 금액 차이는 25,410,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 32.59㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2024.05 | 35.8㎡ | 3 | 98,000,000원 |
| 2022.11 | 38.26㎡ | 3 | 107,000,000원 |
| 2021.11 | 35.8㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 96,250,000원 |
과거 거래까지 포함한 전체 평균은 96,250,000원이지만, 가격 판단에서는 이 수치보다 최신 거래 70,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래는 이전 거래보다 33.3% 하락했고, 최근 12개월 표본도 1건에 불과합니다. 현재 최저가는 최신 거래보다 낮지만, 이는 확실한 저평가라기보다 하락한 시장가격과 반복 유찰, 개별 호실 상태를 반영한 할인일 가능성까지 함께 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,202,620원 |
| 1. 근저당 · 여수원예농업협동조합 | 120,000,000원 | 43,387,380원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,276,808원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 6,124,730원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 132,401,538원 중 예상배당은 43,387,380원이며, 예상 미배당은 89,014,158원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 5층 건물의 최상층인 제5층 제502호입니다.
- 입지. 검단중학교 남측 인근으로 근린주택·공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 검단사거리역이 있습니다.
- 도로. 북서측과 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·스프링클러·바닥난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 준주거지역·검단1지구 지구단위계획구역·성장관리권역이며 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 10세대이고 확인된 거래가 4건, 최근 12개월 거래가 1건이라 시세 산정과 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 보완. 김은주의 보증금·확정일자·점유 범위와 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 확인하세요.
- 명도 확인. 대항력 인수는 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령 가능 여부와 이사 협의 비용을 점검하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 최상층 누수·결로와 내부 수리비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 과거 전체 평균 96,250,000원보다 2025.05. 최신 거래 70,000,000원과 -33.3% 하락 추세를 입찰가 판단의 기준으로 삼으세요.
- 환금성 점검. 10세대 소규모 다세대이고 최근 거래표본이 적습니다. 취득가뿐 아니라 매도 기간과 예상 매도가를 함께 산정하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세를 관리주체·관할기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 환금성은 별개의 문제”
이 물건의 권리 구조는 명확합니다. 김은주의 전입은 말소기준보다 늦고, 가압류·압류도 후순위이므로 낙찰자가 떠안을 보증금이나 등기상 권리는 없습니다. 실질취득액은 44,590,000원으로 최저가와 같습니다.
가격도 최신 거래 70,000,000원의 63.7%까지 낮아졌습니다. 그러나 최근 시세가 33.3% 하락했고, 최근 12개월 거래가 1건뿐이며, 10세대 규모 다세대가 이미 3회 유찰됐다는 점은 할인율의 배경을 설명합니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 조건부 매력, 환금성은 반드시 검증입니다. 보증금·확정일자와 내부 상태, 명도비용을 확인한 뒤 현재 할인폭이 그 위험을 충분히 보상하는지를 판단해야 합니다.
