인천지방법원 2025타경507462. 병방동 92-6 비동 지하층 제1호의 다세대주택입니다. 표면적으로는 감정가 59,000,000원이 8회 유찰되어 최저매각가가 3,401,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수입니다. 임차인 최은정은 2021년 7월 23일 점유를 시작하고, 2021년 7월 27일 전입, 2021년 8월 4일 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준이 되는 2023년 9월 26일 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
현재 최저가 3,401,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 461,218원을 먼저 제외하고, 임차인에게 2,939,782원이 배당됩니다. 보증금 59,000,000원에서 배당액을 뺀 56,060,218원은 매수인이 인수합니다. 즉 낙찰가 3,401,000원과 인수액을 합친 실질취득 부담은 59,461,218원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 미배당액이 그만큼 늘어 실질취득액은 계속 약 5,900만원 수준에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507462 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 병방동 92-6 비동 지하층1호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 · 지하층 제1호 |
| 소유자 | 황숙희 · 2020.10.07. 소유권이전 · 거래가액 59,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 3,401,000원 (8회 유찰) |
| 청구액 | 59,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2023.09.26. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후의 가압류 자체와 2025.02.17. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 최은정은 말소기준보다 앞선 2021.07.27. 전입과 2021.07.23. 점유를 갖춘 상태입니다. 2024.01.22. 설정된 주택임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 선행한 대항력에 기초해 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 임차 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최은정 주거 · 임차권등기 | 지하층 제1호 37.20㎡ | 59,000,000원 | 대항력 있음 전입 2021.07.27. | 우선변제 있음 확정 2021.08.04. | 보증기관 승계 없음 |
임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가 수준에서는 매각대금 자체가 보증금에 크게 못 미칩니다. 따라서 우선변제를 받더라도 나머지 금액은 소멸하지 않고 매수인에게 넘어갑니다.
③ 최저가 착시 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 약 5,900만원
이 사건은 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 “340만원에 받는다”, “238만원까지 내려간다”는 식으로 최저가만 보는 것은 실제 부담을 크게 왜곡합니다.
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 3,401,000원 | 56,060,218원 | 59,461,218원 |
| 9회 유찰 시 | 2,380,700원 | 57,062,153원 | 59,442,853원 |
| 10회 유찰 시 | 1,666,490원 | 57,763,507원 | 59,429,997원 |
동일 조건의 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로 시세 대비 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 다만 적어도 감정가 대비 94% 이상 할인된 가격으로 취득한다는 해석은 틀립니다. 실질취득 기준으로 보면 감정가와 거의 같은 금액을 부담하는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,401,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 461,218원 |
| 1. 임차인 최은정 보증금 | 59,000,000원 | 2,939,782원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 최은정 | 59,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 최은정의 보증금 59,000,000원 중 예상배당 2,939,782원을 제외한 56,060,218원은 매수인 인수로 계산됩니다. 실제 배당은 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 양촌초등학교 남서측 인근. 아파트·다세대주택·연립주택·단독 및 다가구주택, 근린생활시설·학교 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 박촌역(인천지하철1호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물의 지하층 제1호이며, 외벽은 타일 붙임 및 일부 몰탈위 페인팅, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6~7미터, 남동측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 계산. 현재 회차 기준 3,401,000원이 아니라 59,461,218원을 자금계획의 출발점으로 봐야 합니다.
- 임차보증금 인수 재확인. 매각물건명세서 원본에서 최은정의 대항력, 배당요구, 미배당 보증금 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 임대차 관계 확인. 임차권자와 경매신청 채권자가 모두 최은정이므로 임대차계약서, 보증금 지급내역 및 관련 판결·집행권원 확인이 중요합니다.
- 지하층 현황 확인. 지하층 제1호이므로 실제 내부상태, 누수·습기, 채광·환기와 점유현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 건물 표제부에 토지에 관한 별도등기 기록이 있으나 효력이 없는 것으로 볼 여지가 있다는 기재가 있으므로 원등기와 법적 효력을 직접 대조해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당 요소에 따라 최종 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “340만원짜리 경매”가 아니다
이 사건은 숫자 하나만 보면 감정가 59,000,000원이 3,401,000원까지 내려온 8회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석을 붙이면 결론은 완전히 달라집니다. 임차인 최은정의 보증금은 59,000,000원이고, 말소기준권리보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 현재 예상배당은 2,939,782원에 불과해 나머지 56,060,218원을 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 59,461,218원입니다. 9회, 10회까지 추가 유찰되어도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총부담은 계속 약 5,900만원에 머뭅니다. 이 사건의 핵심은 “낙찰가 340만원”이 아니라 “대항력 임차보증금까지 포함한 총부담 약 5,946만원”입니다. 8회 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 임차보증금 인수와 지하 다세대의 실제 상태를 함께 확인해야 합니다.
