인천지방법원 2025타경507471. 부평동 태강 씨티 7층 709호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 박수미·황두진으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리분석의 기준점은 2016.12.09. 농협은행주식회사 근저당권 162,000,000원입니다. 그 뒤의 인천신용보증재단 가압류, 국세·부평구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 분석상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
현재 회차는 2회 유찰 후 최저가 96,530,000원입니다. 감정가 대비 비율은 49%까지 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 “감정가의 절반 수준이니 싸다”라고 결론내리는 것은 금물입니다. 이번 물건은 권리 인수 여부와 별개로, 실제 시세를 입찰 전에 별도로 확인해야 가격 판단이 완성됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507471 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 531-1 태강 씨티 7층709호 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 박수미 2분의 1 · 황두진 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 96,530,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 89,571,287원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제도 없습니다. 말소기준권리는 2016.12.09. 농협은행주식회사의 근저당권이고, 이후 인천신용보증재단 가압류와 국세·부평구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2020.11.06. 황두진 지분에 설정됐던 부평구 압류는 2021.06.03. 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%, 시세 판단은 별도
현재 최저매각가는 96,530,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 67,571,000원, 4회 유찰 시 47,299,700원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 96,530,000원 | 94,392,460원 | 110,107,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 67,571,000원 | 65,954,722원 | 138,545,278원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 47,299,700원 | 46,048,305원 | 158,451,695원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 다만 실거래 자료가 없으므로 현재 96,530,000원이 실제 시장가격 대비 저렴한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,137,540원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 162,000,000원 | 94,392,460원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 42,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 96,530,000원 가정 시 집행비용 2,137,540원을 제외한 94,392,460원이 농협은행주식회사 근저당에 배당되고, 인천신용보증재단 가압류에는 배당이 남지 않습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 등기·물건 메모
- 소유관계. 박수미·황두진이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
- 말소기준. 2016.12.09. 농협은행주식회사 근저당권, 채권최고액 162,000,000원입니다.
- 후순위 가압류. 2024.01.22. 인천신용보증재단이 황두진 지분에 42,500,000원 가압류를 설정했습니다.
- 세금 압류. 2024.11.14. 국 압류, 2026.02.26. 국 압류 및 부평구 압류가 등기돼 있습니다.
- 위반건축물 메모. 건축물대장상 위반건축물 등재내역이 있으나 매각물건명세서 비고에는 본건과 관련 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래가가 없으므로 최저가 96,530,000원을 주변 오피스텔 거래가격과 반드시 대조하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 바뀔 수 있으므로 배당요구·교부청구 내역을 확인하세요.
- 임차관계 재확인. 현재 조사상 임차인은 없지만 입찰 직전 현황조사서·매각물건명세서 원본을 다시 대조하세요.
- 위반건축물 확인. 등재내역은 본건과 관련 없음으로 기재됐지만 건축물대장 원본에서 709호 관련 여부를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 회차 전략. 현재 2회 유찰 96,530,000원이며, 제시 시나리오는 3회 67,571,000원·4회 47,299,700원입니다. 시세 확인 후 입찰 상한을 정하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원이며, 2016.12.09. 농협은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가가 96,530,000원, 감정가의 49%까지 내려온 점은 눈에 띕니다. 그러나 실거래 자료가 없는 만큼 낙폭 자체를 가격 메리트로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 권리는 통과할 수 있지만 가격은 별도 시세 확인이 필요한 물건입니다. 국세·지방세의 배당 우선순위와 위반건축물 관련 원본 확인까지 마친 뒤 입찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
