인천지방법원 2025타경507580. 인천 서구 가좌동 월드세라믹빌라 16동 지하층 2호, 전용면적 36.75㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 이경희는 2017년 거래가 42,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준권리는 이보다 앞선 2014년 2월 26일 국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 22,800,000원입니다. 이후의 소유권 변동과 2025년 윤한준의 강제경매개시결정은 매각에 따라 정리되며, 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
권리 순위 자체는 단순하지만 점유 관계는 가볍게 볼 수 없습니다. 현황조사에는 사무실 사용자와 개인 점유자를 합해 5건이 기록돼 있고, 일부는 점유 범위나 보증금이 특정되지 않았습니다. 특히 915·916호로 표시된 기록도 포함돼 있어, 본건 지하층 2호에 실제로 대응하는 점유자를 원문에서 분리 확인해야 합니다. 즉 이 물건의 핵심은 인수금이 아니라 명도 대상과 점유 범위를 정확히 특정하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 235-4 월드세라믹빌라 16동 지하층 2호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 장고개로275번길 15-10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 36.75㎡ · 지하 1층 중 지하층 2호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지하 1층, 지상 3층 |
| 소유자 | 이경희 (2017.03.09. 소유권이전, 거래가 42,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 45,300,000원 / 22,197,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤한준 / 187,192,109원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 12세대 / 1991.06.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리·전입
말소기준권리는 2014년 2월 26일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 현재 소유자 이경희의 소유권 취득과 확인된 5건의 전입은 모두 말소기준일 이후입니다. 따라서 전입일 순위만 놓고 보면 대항력은 없고, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필요
현황조사에 기록된 점유 신고는 5건이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2014.02.26. 이후라 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않고 일부 보증금과 점유 범위가 특정되지 않아, 우선변제 및 최우선변제 여부는 원문 대조가 필요합니다.
| 점유자 | 점유 범위 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 지엔제이메탈, 이한옥 | 범위 미특정 · 사무실 | 2020.04.02 | 10,000,000원 / 700,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 없음 |
| 비베스트:공부하는 뇌, 이선경 | 915·916 · 사무실 | 2023.04.06 | 20,000,000원 / 1,400,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 없음 |
| 박종례 | 범위 미특정 | 2025.01.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미확인 | 없음 |
| 최민영 | 범위 미특정 | 2024.12.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미확인 | 없음 |
| 윤민영 | 범위 미특정 | 2024.12.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미확인 | 없음 |
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 거래 표본이 오래됐다
월드세라믹빌라 14·16동의 동일면적 36.75㎡ 거래는 2건입니다. 2021년 7월 지하층 거래가 43,000,000원, 2021년 9월 2층 거래가 85,000,000원이며 평균은 64,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 36.75㎡ | 2층 | 85,000,000원 |
| 2021.07 | 36.75㎡ | 지하 1층 | 43,000,000원 |
| 평균 | 36.75㎡ | 2건 | 64,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 22,197,000원은 제공된 거래 평균의 34.7%이고, 2021년 지하층 거래가 43,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 확인되는 거래가 모두 2021년에 이루어진 2건뿐이므로, 이 차이를 곧바로 현재의 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 지하층의 내부 상태와 점유·명도 비용, 소규모 노후 다세대의 환금성이 가격에 반영됐을 가능성을 함께 살펴야 합니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 표본 규모를 알 수 없어 절대적인 지표는 아니지만, 소규모 노후 빌라의 환금성을 보수적으로 평가해야 한다는 신호로는 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,197,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 799,546원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 22,800,000원 | 21,397,454원 |
| 2. 경매신청채권자 · 윤한준 | 187,192,109원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 국민은행 근저당에 배당되며, 국민은행도 1,402,546원이 미배당됩니다. 신청채권자 윤한준의 예상배당은 0원이고, 전체 채권 미배당액은 188,594,655원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 22,197,000원 | 21,397,454원 | 188,594,655원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 15,537,899원 | 14,858,217원 | 195,133,892원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 10,876,529원 | 10,280,751원 | 199,711,358원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천가좌고등학교 동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·다세대주택·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕의 지하 1층·지상 3층 건물이며, 본건은 지하층 2호입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 전면 도로를 통해 공도에 접하며, 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 425㎡이고 공시지가는 1,085,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 학교에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1991.06.12. 사용승인된 12세대 소규모 빌라의 지하층이며, 확인되는 동일면적 거래는 2021년 2건입니다. 거래 표본이 적어 매도 기간과 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 지하층 2호의 실제 점유자가 누구인지, 915·916호로 기재된 점유 기록이 본건과 분리되는지 원문과 현장에서 확인하세요.
- 임대차 원본 대조. 보증금이 확인되지 않은 점유자의 계약서, 확정일자, 배당요구와 최우선변제 가능성을 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 지하층 상태 확인. 내부 마감, 채광·환기, 누수·결로, 설비 상태와 수리비를 현장 점검 후 응찰가에 반영하세요.
- 현재 시세 재확인. 제공된 실거래는 2021년 2건입니다. 인근 중개업소에서 같은 면적·지하층의 현재 매물가와 실제 매도 가능 가격을 확인하세요.
- 환금성 보수적 평가. 12세대 소규모 노후 다세대이고 단지 경매 통계상 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 단기 재매각을 전제로 높은 응찰가를 쓰지 마세요.
- 체납·인도 비용. 공용부분 관리비 체납, 폐기물 처리, 이사 협의와 인도명령 비용을 확인하세요.
- 절차 상태 확인. 매각기일 결과와 변경 여부, 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사를 법원 사건기록에서 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 물건은 같은 말이 아니다”
이 물건은 말소기준권리와 전입일의 선후관계가 명확합니다. 확인된 점유자들은 모두 국민은행 근저당 이후 전입했고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 권리분석만 보면 소멸형입니다.
하지만 입찰 판단의 중심은 권리보다 지하층의 실제 상태, 점유자 분리, 명도와 환금성에 있습니다. 최저가 22,197,000원은 감정가의 49%이며 제공 거래 평균의 34.7%지만, 비교 거래는 2021년 2건뿐입니다. 따라서 이 가격을 현재 시세보다 싸다고 단정하기보다, 현장조사와 현재 매매시장 확인을 거쳐 수리비·명도비·매도 기간을 모두 반영한 응찰 상한을 정해야 합니다. 권리는 합격, 가격 판단은 현장 확인 후. 이것이 이 사건의 결론입니다.
