인천지방법원 2025타경507605. 인천 미추홀구 숭의동 ‘그린캐슬’ 4층 401호, 전용 60.73㎡ 다세대주택입니다. 소유자 민정기 씨가 2023년 7월 거래가 130,000,000원에 취득하면서 안양원예농업협동조합 명의의 채권최고액 110,000,000원 근저당권을 설정했고, 이후 케이뱅크와 KB국민카드 가압류가 차례로 붙은 뒤 근저당권자인 안양원예농업협동조합이 임의경매를 신청한 구조입니다.
권리 순서는 단순합니다. 말소기준은 2023.07.26. 접수된 안양원예농업협동조합 근저당권이며, 그 뒤의 가압류 2건, 임의경매개시결정, 국 명의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당모형상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 점유자가 소유자인지 제3자인지는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507605 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 295-22 그린캐슬 제4층 제401호 도로명: 인천광역시 미추홀구 장천로8번길 36 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 60.73㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 민정기 (2023.07.26. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 52,136,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양원예농업협동조합 / 92,790,974원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2009년 우리신용협동조합 근저당권 114,400,000원은 2020.11.02. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.07.26. 설정된 안양원예농업협동조합 근저당권 110,000,000원입니다. 이후의 케이뱅크 가압류 27,884,388원, KB국민카드 가압류 17,820,482원, 경매개시결정과 국 명의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장도 하락 중
그린캐슬 전용 60.73㎡의 확인된 실거래 4건입니다. 전체 평균은 126,500,000원이지만, 가격 판단에는 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.07. 110,000,000원 1건이며, 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 -16.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 60.73㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2023.07 | 60.73㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2023.06 | 60.73㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2022.05 | 60.73㎡ | 3 | 136,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.73㎡ | 1건 | 110,000,000원 |
현재 최저가이자 예상 실질취득액인 52,136,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 110,000,000원의 47.4%입니다. 감정가 152,000,000원과 비교하면 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 가격 숫자만 보면 충분한 차이가 있지만, 최신 거래가 과거 130,000,000원~136,000,000원 구간보다 낮아졌고 최근 추세도 -16.7%입니다. 따라서 과거 전체 평균 126,500,000원을 기준으로 수익성을 부풀리기보다 최신 시세 110,000,000원과 실제 매도 가능성을 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,338,448원 |
| 1. 근저당 · 안양원예농업협동조합 | 110,000,000원 | 50,797,552원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 27,884,388원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 17,820,482원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 155,704,870원 중 채권자 예상배당은 50,797,552원이며, 미배당액은 104,907,318원입니다. 신청채권자의 청구액은 92,790,974원으로 현재 가정에서는 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 유찰 회차별 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 52,136,000원 | 50,797,552원 | 104,907,318원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 36,495,200원 | 35,438,286원 | 120,266,584원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 25,546,640원 | 24,686,800원 | 131,018,070원 | 0원 |
유찰이 추가되더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 다만 이 물건은 대항력 임차보증금 때문에 실질취득액이 고정되는 인수형이 아닙니다. 낙찰가가 내려가면 현재 배당모형상 실질취득액도 함께 내려가는 구조입니다. 반대로 유찰이 거듭된다는 사실은 매도·임대 수요가 충분한지 더 엄격하게 검증해야 한다는 뜻이기도 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의오거리 남서측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남측 인주대로를 통해 인근 지역과 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호이며, 외벽은 드라이비트 등 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 기본 전기·위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 가로장방형 평지로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 토지면적은 186.8㎡, 공시지가는 1,672,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 도로에 접합니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 2008.06.25. 준공된 총 6세대 소규모 다세대로, 거래 표본이 4건에 불과하고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 및 현장 점유자를 대조하세요.
- 매각 진행 상태. 매각기일은 2026.07.27로 기재되어 있습니다. 매각 결과, 변경·연기 여부와 후속 기일을 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 과거 전체 평균 126,500,000원보다 2026.07. 최신 거래 110,000,000원을 기준으로 판단하세요. 최근 추세는 -16.7%입니다.
- 내부 상태와 수리비. 가격 차이가 크더라도 내부 훼손, 누수, 설비 상태와 수리 범위에 따라 실제 안전마진이 달라질 수 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 6세대이고 거래 표본이 적습니다. 실거주 수요, 전세·월세 수요, 매도 소요기간을 주변 중개업소에서 확인하세요.
- 세금·배당 원문 확인. 국 명의 압류가 있으며 추정 배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 배당요구와 세금 관련 원문을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부는 점유와 환금성
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고 현재 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다. 최저가 52,136,000원은 최신 실거래 110,000,000원의 47.4%로 가격 차이도 큽니다.
그러나 최근 실거래가 이전 거래보다 낮아지며 추세가 -16.7%를 기록했고, 총 6세대 소규모 다세대가 이미 3회 유찰됐습니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 단순히 “반값 이하라 싸다”로 결론낼 대상이 아닙니다. 권리는 합격, 가격은 매력적, 점유와 환금성은 현장 확인이 필요한 물건입니다.
