의정부지방법원 2025타경62503. 경기도 파주시 동패동 1761-5 1층107호, 집합건물 형태의 근린시설입니다. 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재된 건물입니다. 권리 구조만 보면 기준은 분명합니다. 2017년 10월 20일 고산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 들어온 전주농업협동조합 가압류와 경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다.
그러나 이 물건을 “권리 깨끗하니 저가매수”로만 보면 부족합니다. 이미 4회 유찰되어 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 권리상 떠안는 돈은 없지만, 상가 물건은 임대수요·공실·용도·현장 상태가 낙찰 후 수익률을 결정합니다. 특히 비고상 공실이고, 감정평가상 일부 호수는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 것으로 조사되어 현장 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62503 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 1761-5 1층107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 유한회사골드 |
| 감정가 / 최저가 | 761,000,000원 / 182,716,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 1,627,253,951원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 정리된다
말소기준은 을구 1번 고산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 갑구 4번 전주농업협동조합 가압류, 갑구 5번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 갑구 6번 국민건강보험공단 압류는 이후 말소 등기가 확인됩니다. 따라서 등기상 매수인이 승계할 권리는 0원으로 보는 구조입니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 현장 확인은 필수
전입·점유 내역은 3명으로 정리됩니다. 모두 말소기준권리인 2017.10.20 이후 전입이므로 대항력은 인정되기 어렵습니다. 다만 보증금이 확인되지 않는 점유 내역과 공실 표시가 함께 있어, 실제 점유 상태·열쇠 인도·영업시설 잔존 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 글로벌디앤씨(주)(권경일) | 301호 | 2024.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상준 | 202 및 203호 | 2022.09.06 | 50,000,000원 | 3,800,000원 | 없음 | 배당요구 2025.05.30 | 해당 없음 |
| 신서현 | 106호 | 2020.05.25 | 20,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 182,716,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,358,024원 |
| 1. 근저당 · 고산농업협동조합 | 512,000,000원 | 179,357,976원 |
| 2. 가압류 · 전주농업협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권 812,000,000원 중 예상 배당은 179,357,976원, 미배당은 632,642,024원입니다. 매수인 인수액은 0원이나, 배당표는 당해세·상가임차인 최우선변제 등 실제 배당 변동 요소를 반영하지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 동패동 소재 운광초등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류 접합 조건입니다. 토지면적은 819.4㎡, 공시지가는 3,011,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층 건물이며 사용승인일은 2017.10.16입니다. 기본 위생설비·급배수설비·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 현장 변수. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없으나, 일부 호수는 기준시점 현재 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 182,716,000원에 매수인 인수 0원을 더한 182,716,000원을 기준으로 수익률을 계산하세요.
- 공실 확인. 비고상 공실이지만 현황조사상 점유 내역이 있으므로 현장 점유, 열쇠 확보, 내부 집기·영업시설 잔존 여부를 확인해야 합니다.
- 임대 가능 업종. 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도에 맞는 임차 수요와 주변 상권 공실률을 직접 비교해야 합니다.
- 관리비·원상회복. 상가 공용관리비, 체납 관리비, 내부 철거·원상회복 비용은 낙찰가 외 비용으로 별도 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 대조하고, 당해세·최우선변제 가능성을 별도 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 그러나 싸진 이유를 확인해야 한다”
이 물건은 등기상 말소기준이 명확하고, 이후 권리는 낙찰로 정리됩니다. 임차인 전입도 모두 말소기준 이후라 대항력 있는 보증금 인수형 구조는 아닙니다. 권리분석만 놓고 보면 인수 0원입니다. 하지만 감정가 761,000,000원 물건이 4회 유찰되어 182,716,000원까지 내려왔다는 사실은 시장이 가격을 보수적으로 보고 있다는 뜻입니다. 결론은 단순합니다. 권리는 통과, 가격은 현장 수익률 검증 후. 상가 공실·용도·구획·임대수요를 확인하지 않으면 감정가 대비 24.01%도 충분히 싸다고 단정할 수 없습니다.