인천지방법원 2025타경507649. 부평동 우성빌라 4층 401호로, 감정평가 당시 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기부상 소유자는 박순주이며, 2018년 5월 30일 매매를 원인으로 거래가액 68,000,000원에 취득해 2018년 7월 10일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

이 사건의 핵심은 근저당이나 압류가 아니라 을구 11번 주택임차권입니다. 임차인 박한진은 2018년 7월 26일 확정일자를 받고, 2018년 8월 6일 주민등록과 점유를 시작했습니다. 이후 2024년 5월 23일 보증금 68,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준일인 2025년 2월 28일보다 앞서 대항력을 갖춘 권리이므로, 배당에서 받지 못한 보증금 잔액은 낙찰자가 떠안습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 인수한다

현재 효력이 문제 되는 선순위 권리는 박한진의 주택임차권입니다. 과거 근저당권과 가압류는 등기부상 이미 말소됐고, 2025년 2월 28일 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 그보다 늦은 2025년 8월 13일 국의 압류는 매각으로 소멸하지만, 2018년부터 대항요건을 갖추고 2024년 등기된 임차권은 소멸하지 않습니다.

② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다

현재 최저매각가는 26,754,000원으로 감정가 78,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 낙찰대금에서 집행비용 881,572원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아가는 금액은 25,872,428원이고, 보증금 중 42,127,572원이 남습니다. 따라서 매수인의 실질취득 부담은 다음과 같습니다.

낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고 인수액이 커지므로, 실질취득액은 보증금 68,000,000원과 집행비용을 합친 수준에서 거의 변하지 않습니다. 따라서 4회·5회 유찰을 기다려도 총부담이 낙찰가만큼 낮아지는 구조가 아닙니다.

동일 물건군의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 실질취득액 68,881,572원이 시세보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 26,754,000원 가정)

신청채권자 자격의 채권에는 별도 배당이 없고, 동일인인 박한진에게 임차보증금 항목으로 25,872,428원이 우선 배당되는 계산입니다. 보증금 부족분 42,127,572원은 매수인이 인수합니다. 국세·당해세와 실제 집행비용에 따라 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 희망체육공원 남서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 1호선 부평삼거리역·동수역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층·지상 4층 건물의 최상층 401호이며, 사용승인일은 1996년 8월 19일입니다.
• 도로. 남동측 세로(가)변 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·희망천지구 지구단위계획구역·주거환경개선지구·과밀억제권역입니다.
• 공부 차이. 일반건축물대장상 대지면적은 90.25㎡, 등기사항전부증명서상 대지면적은 95㎡로 서로 다릅니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 총액 확인. 현재 회차는 낙찰가 26,754,000원에 인수액 42,127,572원을 더한 68,881,572원이 실질취득 기준입니다.
• 임차권 원본 대조. 임대차계약일, 보증금 지급 내역, 주민등록, 확정일자, 점유개시와 임차권등기명령 기록을 직접 확인해야 합니다.
• 동일인 채권 관계. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 박한진이므로 임차보증금 채권과 청구금액 70,481,534원의 법률관계를 확인해야 합니다.
• 현재 점유 확인. 임차권등기 후 실제 점유자가 달라졌을 수 있으므로 현장조사와 인도 가능 상태를 다시 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 실질취득액 68,881,572원을 기준으로 인근 다세대주택의 최근 거래와 매물 호가를 비교해야 합니다.
• 대지면적 차이. 건축물대장 90.25㎡와 등기부 95㎡의 차이가 대지권과 감정가에 미치는 영향을 원본에서 확인해야 합니다.
• 배당 변동. 국세·당해세·실제 집행비용에 따라 임차인 배당액이 감소하면 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다.

맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다

이 사건은 감정가 78,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 26,754,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 박한진의 임차보증금 68,000,000원이 선순위로 남아 있어, 현재 최저가 낙찰 시 42,127,572원을 추가로 인수합니다. 결과적으로 실질취득액은 68,881,572원입니다.

한 번 더 유찰되면 인수액은 50,009,300원, 두 번 더 유찰되면 55,526,510원으로 증가합니다. 낙찰가 하락분이 그대로 절약되는 것이 아니라 임차보증금 인수액으로 이동하는 구조입니다. 권리분석의 결론은 인수 위험이 명확한 대항력 임차인 인수형이며, 시세 판단의 기준도 최저가가 아닌 실질취득액이어야 합니다. 임차권자와 신청채권자가 동일하다는 특수관계까지 원본으로 확인하기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.