7회 유찰의 낮은 최저가보다 ‘말소동의 확약서’가 핵심 — 태원아파트2차 601호

인천지방법원 2025타경507693. 인천 부평동 태원아파트2차 6층 601호입니다. 이 사건의 핵심은 7회 유찰된 낮은 최저가가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 김인선 임차인의 보증금 135,000,000원입니다. 임차인은 2021년 7월 16일 확정일자를 받고 2021년 9월 3일 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 주택도시보증공사의 가압류는 2023년 5월 10일 접수됐습니다. 따라서 확약서가 없다면 임차보증금 미배당분은 매수인에게 이어질 수 있는 대항력 인수형입니다.

현재 최저가 45,619,000원을 전제로 집행비용 1,221,142원을 먼저 공제하면 임차인에게 돌아가는 예상배당은 44,397,858원이고, 보증금 부족분은 90,602,142원입니다. 원칙대로라면 최저가와 인수액을 합친 부담이 보증금 135,000,000원 안팎에 머물기 때문에, 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 김인선 임차권의 인수는 실질 0원*으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 자연 소멸형이 아니라 ‘확약 조건부 해소형’

현재 소유자 서미영의 소유권이전등기와 임차인 김인선의 전입일은 모두 2021.09.03.입니다. 김인선은 그보다 앞선 2021.07.16. 확정일자를 받았고, 2023.06.20. 임차권등기를 마치면서 배당요구도 했습니다. 말소기준 가압류가 2023.05.10.이므로 임차권등기 자체는 말소기준 이후지만, 대항력 판단의 출발점인 전입·점유는 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실만으로 보증금 인수위험까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

실제 임차인은 김인선 1명입니다. 김인선은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 분류되며, 보증금은 135,000,000원 한 건만 반영합니다.

② 가격 판단 — 감정가 34.3%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

최저매각가는 45,619,000원으로 감정가 133,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 유찰 폭일 뿐, 최근 시장에서 실제 거래된 가격과 비교한 할인율은 아닙니다. 동일 물건 또는 비교 가능한 거래의 최근 실거래 근거가 확인되지 않으므로, 최저가가 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.

특히 이 사건은 확약서 반영 여부에 따라 가격 구조가 완전히 달라집니다. 확약을 반영하면 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 45,619,000원*이지만, 확약을 반영하지 않으면 현재 회차부터 미배당 보증금 90,602,142원이 더해지는 대항력 인수형입니다. 따라서 ‘최저가 45,619,000원’만 떼어 놓고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 45,619,000원 가정)

집행비용 1,221,142원을 제외한 매각대금은 임차인 김인선에게 44,397,858원 배당되는 것으로 계산됐습니다. 임차보증금 부족분은 90,602,142원이지만, 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평여자고등학교 동측 약 50미터 지점에 위치하며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 제6층 제601호입니다. 외벽은 드라이비트, 내벽은 타일·벽지, 창호는 새시창호 마감이며 급·배수, 위생 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 본건 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역· 과밀억제권역에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 경매 수요. 현재까지 7회 유찰됐다는 점은 앞선 가격구간에서 응찰 수요가 붙지 않았음을 보여줍니다. 최근 실거래 비교 없이 일반 매매 환금성을 낙관해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 원문과 적용 대상이 을구 11번 김인선 주택임차권인지 직접 대조해야 합니다.
• 실질 인수 0원의 조건. 말소동의가 낙찰·대금납부 후 어떤 절차와 조건으로 실행되는지, 매수인이 별도 서류나 협조를 제공해야 하는지 확인해야 합니다.
• 임차인 점유 상태. 임차권등기만으로 현재 점유·퇴거 여부를 단정할 수 없습니다. 현장조사와 인도 가능 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 룰상 최악 시나리오. 확약 적용에 문제가 생기면 현재 회차 기준 미배당 보증금 90,602,142원이 인수될 수 있다는 전제로 입찰한도를 다시 계산해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근·유사 아파트의 최근 실거래와 현재 매물을 별도로 대조해야 합니다.
• 국세 압류. 2024.01.17. 금천세무서장 명의 압류가 있으므로 당해세와 배당순위를 매각물건명세서 및 관련 원문에서 재확인해야 합니다.
• 매각 진행 확인. 매각기일은 2026.07.24.로 기재돼 있습니다. 법원 공고에서 매각 결과와 이후 진행 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 관리비·현장 상태. 체납 관리비, 내부 상태, 설비 하자 및 실제 명도비용은 현장과 관리주체를 통해 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가가 아니라 확약서가 가격을 바꾼다”

이 사건을 최저가 45,619,000원의 저가 아파트로만 보면 권리구조를 놓치게 됩니다. 김인선 임차인은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금 135,000,000원 중 현재 회차 미배당 예상액은 90,602,142원입니다. 확약이 없다면 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어 전체 부담은 보증금 부근에 머뭅니다.

반면 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 그대로 적용되면 김인선 임차권의 실질 인수는 0원*이고, 실질취득은 최저가 45,619,000원​*으로 전환됩니다. 다만 최근 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 확약서 원본과 실행조건 확인이 권리분석의 합격선이고, 실거래 검증이 가격판단의 합격선입니다. 7회 유찰이라는 숫자만 보고 접근할 물건이 아니라, 확약의 적용 범위와 이행 가능성을 먼저 확인해야 하는 조건부 검토 대상입니다.

* 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 김인선 임차권의 미배당분을 실질 인수 0원으로 반영했습니다. 확약을 반영하지 않은 현재 회차 룰상 인수액은 90,602,142원입니다. 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다.