인천지방법원 2025타경507713. 인천 서구 원당동 검단신도시파라곤보타닉파크 3305동 5층 501호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 박주아이고, 2022.08.10. 소유권이전 당시 박주아 99%, 김동선 1% 공유였다가 2024.02.06. 김동선 지분 1%가 재산분할을 원인으로 박주아에게 이전됐습니다. 같은 날인 2022.08.10. 하나은행 근저당권이 채권최고액 561,000,000원으로 설정됐고, 이 근저당권이 이번 매각의 말소기준권리입니다.
권리관계 자체는 복잡하지 않습니다. 2025.02.26. 김목구의 강제경매개시결정과 2025.09.16. 하나은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역도 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507713 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당동 1020-1 검단신도시파라곤보타닉파크 3305동 5층 501호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 서로3로 225 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적대 기준 84.9947㎡ |
| 소유자 | 박주아 |
| 감정가 / 최저가 | 657,000,000원 / 459,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 62,404,656원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 2022.08.10. 하나은행 근저당이 기준
임차인 없음. 확인된 임차인 신고 내역이 없고, 배당표에서도 임차보증금이나 매수인 승계액은 잡히지 않습니다. 말소기준은 을구 1번 하나은행 근저당권이며 채권최고액은 561,000,000원입니다. 이후 등기된 김목구의 강제경매개시결정과 하나은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰가가 최근 거래대보다 낮다
검단신도시파라곤보타닉파크는 887세대, 사용승인 기준일은 2022.05.27.입니다. 동일 면적대 최근 12건의 평균 거래가는 593,083,333원이고, 현재 최저매각가 459,900,000원은 이 최근 12개월 평균의 77.5%입니다. 최신 거래는 2026.04. 608,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.33㎡ | 2 | 608,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 16 | 593,000,000원 |
| 2026.04 | 84.33㎡ | 12 | 595,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 23 | 590,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 5 | 580,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 22 | 590,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 15 | 594,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 22 | 593,000,000원 |
| 2026.01 | 84.33㎡ | 14 | 600,000,000원 |
| 2026.01 | 84.33㎡ | 14 | 600,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 6 | 574,000,000원 |
| 2026.01 | 84.33㎡ | 12 | 600,000,000원 |
| 평균 | 84.9947㎡ 기준 | 12건 | 593,083,333원 |
최근 12건은 574,000,000원~608,000,000원 범위이고, 현재 최저매각가는 459,900,000원입니다. 감정가 657,000,000원에서는 최근 거래대보다 높았지만 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려오면서 최근 12개월 평균 대비 가격 차이가 생겼습니다.
③ 예상배당표 (매각가 459,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,999,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 561,000,000원 | 452,901,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김목구 | 62,404,656원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사하나은행 | 62,404,656원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 685,809,312원, 채권자 예상배당 합계는 452,901,000원, 미배당은 232,908,312원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정액입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 459,900,000원 | 452,901,000원 | 232,908,312원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 321,930,000원 | 316,622,980원 | 369,186,332원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 225,351,000원 | 221,396,086원 | 464,413,226원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 배당 부족은 채권자 측 문제이며, 현재 확인된 구조에서는 그 미배당 자체가 낙찰자에게 이전되지는 않습니다.
⑤ 입지·토지 조건 메모
- 단지. 검단신도시파라곤보타닉파크 · 887세대 · 2022.05.27. 사용승인.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 전체 토지면적 55,091.5㎡, 평지·부정형·중로 한 면 접면입니다.
- 공시지가. 1,698,000원/㎡.
- 주변 규제·계획. 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 자연녹지지역·중로1류·근린공원·완충녹지와 접하며 교육환경보호구역·상대보호구역·초등학교 관련 구역에 저촉됩니다.
- 건축 위반. 위반건축물 표시 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가는 459,900,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 593,083,333원의 77.5%입니다. 실제 입찰가는 최근 거래 범위와 경쟁 강도를 함께 보세요.
- 최근 거래. 최근 12건은 574,000,000원~608,000,000원, 최신 거래는 2026.04. 608,000,000원입니다.
- 말소기준. 2022.08.10. 하나은행 근저당권보다 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 임차관계. 확인된 임차인 없음, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원입니다.
- 배당 부족. 현재 회차 미배당은 232,908,312원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 부족과 낙찰자 인수 여부를 구분해 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실거래 자료를 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 입찰가격이 승부처
이 사건은 임차인 없음·매수인 인수 0원이고, 2022.08.10. 하나은행 근저당권 이후의 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 비교적 단순한 구조입니다. 현재 최저매각가는 감정가 657,000,000원에서 1회 유찰된 459,900,000원으로, 동일 면적대 최근 12개월 실거래 평균 593,083,333원의 77.5%입니다. 최근 거래 최저 574,000,000원과 최신 거래 608,000,000원도 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 권리상 핵심 위험보다 실제 응찰가를 어디까지 허용할 것인지가 이 물건의 승부처입니다.
