142,720,000원
서울중앙지방법원 2025타경102448. 동작구 상도1동 더포레스트 7층 703호로, 감정평가상 현황 주거용 오피스텔입니다. 소유자 문지우가 2022.03.29. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 310,000,000원입니다. 현재 등기상 말소기준은 2023.09.15. 영등포세무서장의 압류로 정리되어 있으며, 이후 주택도시보증공사의 가압류·강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기 순서만 보고 끝내면 안 됩니다. 박상훈은 2022.03.31. 전입·확정일자를 갖춘 보증금 310,000,000원의 대항력 있는 임차권자입니다. 현재 최저가에서 기계적으로 배당하면 집행비용을 제외한 139,921,920원만 우선변제되고, 170,078,080원이 남습니다. 원래라면 이 부족분이 낙찰자 인수 위험입니다. 그러나 이 사건에는 그 결론을 뒤집는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102448 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 7층 703호 · 서울특별시 동작구 매봉로 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔 · 지하1층, 지상9층 건물 내 7층 703호 |
| 소유자 | 문지우 · 2022.03.29. 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 142,720,000원 |
| 유찰 / 현재 비율 | 7회 유찰 · 감정가의 64% |
| 청구액 | 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.09.15. 압류
과거 수협은행의 2021.12.27. 근저당권과 2022.01.25. 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준인 2023.09.15. 압류 뒤에는 주택도시보증공사의 2023.10.17. 가압류 1,023,000,000원, 박상훈의 임차권등기, 2025.03.26. 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복신고는 합산 금지
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 박상훈 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.03.31 확정 2022.03.31 | 310,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 적용 |
| 정현아 현황조사·매각물건명세서 | 전입 2024.09.04 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 시보증 정현아 관련 보증기관 대위·승계 | 별도 임차인 아님 | 별도 합산 없음 | 보증기관 승계 중복신고 |
실제 임차인은 박상훈·정현아 2명으로 봅니다. ‘시보증’은 정현아 보증금과 관련된 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다. 또한 을구 3-2번은 박상훈의 기존 3번 임차권에 대한 경정등기로, 임대차계약일자와 확정일자를 정정한 것이어서 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,720,000원 가정 · 확약 전 기계적 배당)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,798,080원 |
| 1. 임차인 박상훈 보증금 | 310,000,000원 | 139,921,920원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당 계산만 보면 박상훈 보증금 중 170,078,080원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2026.05.11. 확약서에 따라 잔존 보증금반환청구권을 포기했으므로 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 가격 — 64%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 142,720,000원으로 감정가 223,000,000원의 64%입니다. 8회 유찰 시 제시된 가격은 114,176,000원, 9회 유찰 시 91,340,800원입니다. 다만 실거래 비교값 없이 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하는 것은 금물입니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 64% | 142,720,000원 | 170,078,080원 | 실질 인수 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 51% | 114,176,000원 | 198,222,464원 | 실질 인수 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 41% | 91,340,800원 | 220,703,334원 | 실질 인수 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 동작구 상도1동 강남초등학교 서측 인근으로, 주변에 아파트단지·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철7호선 상도역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상9층 건물이며 급배수·위생·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 5,668,000원/㎡, 토지면적은 422.5㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되고, 도로 및 건축선 저촉 사항이 있습니다.
- 위반건축물. 감정 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 제출 주체를 반드시 원문 대조하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약에 임차권등기 말소 동의가 포함되어 있으므로 낙찰 후 실제 말소 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 정현아 점유 확인. 전입은 2024.09.04.로 대항력은 없지만 현재 점유 상태와 명도 대상 여부는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 보증기관 중복신고 주의. ‘시보증’은 정현아 보증금에 대한 대위·승계 신고로 별도 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.29. 민간임대주택등기가 말소기준보다 앞서 있으므로 낙찰 후 등기 정리 및 관련 표시의 처리 여부를 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고, 실제 주변 오피스텔 거래·임대수요·호실 상태를 별도로 대조하세요.
맺으며 — “170,078,080원 인수”가 아니라 “확약 적용 후 0원”
이 사건은 숫자만 보면 강한 인수형처럼 보입니다. 박상훈의 보증금은 310,000,000원, 현재 최저가는 142,720,000원이고 기계적 배당표에서는 170,078,080원이 남습니다. 하지만 주택도시보증공사가 제출한 2026.05.11. 확약서가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 낙찰자의 실질 금전 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 이미 7회 유찰됐고 현재 최저가는 감정가의 64%지만, 실거래 비교 근거 없이 이를 곧바로 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다. 여기에 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기와 실제 점유·말소 절차 확인까지 남습니다. 결론은 인수 리스크는 확약으로 크게 정리됐지만, 가격과 서류 마무리는 여전히 확인이 필요한 오피스텔입니다.
