서울중앙지방법원 2025타경102448. 동작구 상도1동 ‘더포레스트’ 7층 703호, 현황은 주거용 오피스텔입니다. 겉으로는 최저가 223,000,000원, 소유자 문지우 씨의 취득 거래가액 310,000,000원보다 낮아 보여 가격이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 이 물건은 가격보다 임차권·확약·선순위 권리 확인이 먼저입니다. 대항력 있는 임차권 보증금이 310,000,000원이고, 배당표상 최저가 낙찰에서는 부족분 90,922,000원이 생깁니다. 이 부분은 확약서로 실질 인수 0원으로 정리되는 구조이나, 확약 밖 점유관계와 등기상 선순위 수협은행 근저당의 말소관계를 입찰 전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
특히 직전 해석에서 주의해야 할 대목이 있습니다. 을구 3-2는 새로운 성명 미상 임차권이 아니라 박상훈 임차권의 경정입니다. 임대차계약일자와 확정일자 내용이 보정된 것이므로, 박상훈과 별개의 대항력 임차인을 추가로 세워 보증금을 중복 계산하면 안 됩니다. 또한 ‘시보증’으로 표시된 건은 보증기관 대위·승계 취지의 신고로, 실제 임차인 수와 보증금 합산에서 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102448 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 제7층 제703호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 문지우 (2022.03.29. 소유권이전, 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 223,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 압류, 임차권은 확약이 핵심
권리 흐름의 기준점은 2023.09.15. 국 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사의 가압류, 강제경매개시결정, 박상훈 주택임차권등기는 매각으로 정리되는 방향입니다. 다만 수협은행 근저당은 2021.12.27. 설정된 선순위 권리로 표시되어 있으므로, 공동담보·일부포기·말소 여부를 등기 원본에서 반드시 대조해야 합니다. 이 확인 없이 단순히 “최저가 2.23억”만 보고 들어가면 안 됩니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 2명, 승계 신고 1건
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정현아 | 2024.09.04 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 전입이 말소기준권리 이후입니다. 보증금은 확인 필요합니다. |
| 박상훈 | 2022.03.31 / 2022.03.31 | 310,000,000원 | 있음 | 있음 | 전유부분 전부 임차권등기. 2024.01.11. 경정은 이 임차권의 계약일·확정일자 경정입니다. |
| 시보증 | 미상 / 미상 | 별도 합산 안 함 | 승계 | 승계 | 보증기관 대위·승계 성격의 신고로, 실제 임차인이나 별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. |
③ 예상배당표 (매각가 223,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,922,000원 |
| 1. 임차인 박상훈 보증금 | 310,000,000원 | 219,078,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 5,376,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박상훈 보증금은 219,078,000원만 배당되고, 산술상 부족분은 90,922,000원입니다. 다만 확약 반영 시 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수형 구조는 달라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 가능액 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 100%) | 223,000,000원 | 90,922,000원 | 6,709,000,000원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 80%) | 178,400,000원 | 134,897,600원 | 6,709,000,000원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 64%) | 142,720,000원 | 170,078,080원 | 6,709,000,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당 인수가 늘어나는 구조입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 “몇 번 유찰됐나”가 아니라 확약의 유효 범위와 실제 인수 0원 확인에 달려 있습니다. 확약 반영 기준 실질취득은 223,000,000원이지만, 확약이 흔들리면 최저가의 의미가 크게 달라집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 상도1동, 강남초등학교 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 7호선 상도역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 현황은 주거용 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상9층 건물 중 제7층 제703호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 난방설비, 소화전, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역, 도로·건축선 저촉 등이 표시되어 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박상훈 임차권 경정 오해 금지. 을구 3-2는 박상훈 임차권의 경정입니다. 별도 성명 미상 임차인으로 보증금·대항력을 추가 계산하지 않습니다.
- 확약서 원본 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 실제로 매수인에게 대항 가능한 형태인지 확인해야 합니다.
- 정현아 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금 미상·점유 관계가 남아 명도 일정과 비용을 확인해야 합니다.
- 수협은행 근저당 확인. 2021.12.27. 설정된 수협은행 공동담보 근저당 5,376,000,000원은 선순위로 표시됩니다. 공동담보·일부포기·말소관계를 등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.29. 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 승계·소멸 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 관리비·인도비용. 주거용 오피스텔은 공용관리비 체납과 점유 이전 일정이 실투입금에 영향을 줄 수 있으니 관리주체와 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “확약이 있어도, 최저가만으로는 부족하다”
이 사건의 핵심은 박상훈 임차권입니다. 보증금 310,000,000원, 전입·확정일자 2022.03.31.의 대항력·우선변제권 있는 임차권이라 원칙적으로는 최저가 낙찰 시 90,922,000원의 인수 가능액이 생깁니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약으로 그 범위의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 그래서 결론은 “무조건 위험”이 아니라 확약 원본과 선순위 권리 말소 확인을 끝낸 뒤에야 판단 가능한 사건입니다. 박상훈 임차권 경정을 별도 임차인으로 중복 해석하지 말고, 실제 임차인 2명과 승계 신고 1건으로 정리해 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.